Sonder-AfA Neubau nach § 7b EStG: Voraussetzungen

Sonder-AfA: die Regel in einem Satz

Mit der Sonderabschreibung nach § 7b EStG können Eigentümer begünstigter neuer Mietwohnungen im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren jeweils bis zu 5 Prozent einer begrenzten Bemessungsgrundlage zusätzlich abschreiben. Die Regel senkt den steuerpflichtigen Überschuss in diesen Jahren. Sie ist kein Zuschuss, keine garantierte Steuererstattung und keine Aussage darüber, ob sich ein Objekt wirtschaftlich trägt.

Für eine belastbare Einordnung gehören deshalb drei Ebenen zusammen: Erfüllt das Gebäude die gesetzlichen Anforderungen? Ist die persönliche Steuerwirkung plausibel? Und bleibt die Investition auch ohne eine optimistische Steuerannahme tragfähig? Unser FAQ zur Sonder-AfA gibt die kompakte Antwort; dieser Ratgeber erklärt die Details.

Welche Voraussetzungen müssen zusammen erfüllt sein?

§ 7b enthält keine einzelne „QNG-Regel“, sondern ein Bündel von Bedingungen. Für die gegenwärtig relevanten Neubaufälle muss durch Baumaßnahmen eine neue, bisher nicht vorhandene Wohnung entstehen. Der Bauantrag oder die Bauanzeige muss nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 gestellt worden sein. Das Gebäude muss die Kriterien eines Effizienzhauses 40 mit Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude erfüllen und dies durch die vorgesehene Zertifizierung nachweisen.

Bei einem Kauf gilt zusätzlich: Die Wohnung muss grundsätzlich bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung rechtswirksam angeschafft werden. Steuerlich ist dabei nicht allein der Notartermin entscheidend. Für den Zeitpunkt der Anschaffung kommt es regelmäßig auf den Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten an. Wer erst in einem späteren Jahr erwirbt, kann die Eigenschaft „neu“ für § 7b verlieren. Kaufvertrag, Fertigstellung und Übergabe müssen deshalb zeitlich gemeinsam geprüft werden.

Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu fremden Wohnzwecken überlassen werden. Kurzzeitige Beherbergung erfüllt diesen Zweck nicht. Auch eine spätere Selbstnutzung oder ein schädlicher Verkauf kann Folgen haben. Das Gesetz sieht eine Rückgängigmachung vor, wenn die Voraussetzungen innerhalb des Nutzungszeitraums nicht eingehalten werden.

Die praktische Prüfliste

• Es entsteht zusätzlicher, baurechtlich zulässiger Wohnraum.
• Bauantrag oder Bauanzeige liegt im gesetzlichen Zeitfenster.
• Effizienzhaus 40 und QNG werden für das konkrete Gebäude nachgewiesen.
• Die Baukostenobergrenze wird eingehalten.
• Beim Erwerb erfolgt die Anschaffung im Jahr der Fertigstellung.
• Die Wohnung wird zehn Jahre entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet.
• Die beihilferechtlichen Grenzen werden bei betrieblichen Einkünften berücksichtigt.

Was bedeuten 4.000 und 5.200 Euro je Quadratmeter?

Die beiden Grenzwerte erfüllen unterschiedliche Aufgaben. 5.200 Euro je Quadratmeter sind die Baukostenobergrenze für die aktuellen Förderfälle. Wird sie überschritten, entfällt die Sonderabschreibung für die betreffende Wohnung. 4.000 Euro je Quadratmeter begrenzen dagegen die Bemessungsgrundlage: Selbst wenn die maßgeblichen Kosten darüber liegen, wird die Sonder-AfA höchstens aus 4.000 Euro je Quadratmeter berechnet.

Beide Werte dürfen nicht mit dem Kaufpreis je Quadratmeter Wohnfläche verwechselt werden. Vom Kaufpreis sind zunächst Grund und Boden sowie nicht begünstigte Bestandteile abzugrenzen. Für die Flächenberechnung gelten die Vorgaben des BMF. Neben der Wohnfläche können je nach Nachweis bestimmte Neben- und Gemeinschaftsflächen einbezogen werden; alternativ kann unter den beschriebenen Voraussetzungen die Brutto-Grundfläche nach DIN 277 relevant sein. Genau deshalb ist eine reine Division aus Gesamtkaufpreis und Wohnfläche ungeeignet.

Bei einem Bauträgerkauf müssen die Unterlagen die Aufteilung nachvollziehbar machen. Dazu gehören Kaufvertrag, Kaufpreisaufteilung, Flächenberechnung, Fertigstellungs- und Übergabenachweise sowie die QNG-Unterlagen. Eine Vertriebsaussage ersetzt keinen steuerlichen Nachweis.

Vier Jahre Abschreibung, zehn Jahre Bindung

Die Sonder-AfA kann vier Jahre lang beansprucht werden. Das erste Jahr ist das Jahr der Anschaffung oder Herstellung; eine zeitanteilige Kürzung innerhalb dieses Jahres sieht § 7b für den Sonderbetrag grundsätzlich nicht vor. Die reguläre AfA folgt dagegen ihren eigenen zeitlichen Regeln. Nicht ausgeschöpfte Sonderbeträge lassen sich nicht beliebig in spätere Jahre verschieben.

Der wirtschaftliche Betrachtungszeitraum ist länger. Die Wohnung muss zehn Jahre entgeltlich zu Wohnzwecken dienen. Diese Frist beginnt im Jahr der Anschaffung oder Herstellung. Wer einen Verkauf vor Ablauf plant, muss die möglichen steuerlichen Folgen vorher klären. Auch nach den vier Sonder-AfA-Jahren bleibt die Dokumentation relevant.

Vereinfachtes Beispiel

Angenommen, eine neue Wohnung hat nach Abzug des Bodenanteils und nicht begünstigter Bestandteile einen Gebäudeanteil von 240.000 Euro. Die maßgebliche Fläche und die Kostenprüfung bestätigen, dass sowohl die Baukostenobergrenze als auch die begrenzte Bemessungsgrundlage eingehalten sind. Dann können maximal 5 Prozent von 240.000 Euro, also 12.000 Euro pro Jahr, als Sonder-AfA angesetzt werden. Über vier Jahre wären das bis zu 48.000 Euro.

Das Beispiel zeigt die Abschreibung, nicht die Steuerersparnis. Die tatsächliche Wirkung hängt unter anderem vom persönlichen Grenzsteuersatz, weiteren Einkünften, Werbungskosten und der steuerlichen Anerkennung aller Beträge ab. Eine Modellrechnung sollte die Sonder-AfA daher als Eingabe ausweisen und nicht als sichere monatliche Auszahlung darstellen.

Zusammenspiel mit linearer oder degressiver AfA

Die Sonder-AfA kommt zusätzlich zur Absetzung für Abnutzung nach § 7 EStG in Betracht. Für bestimmte neue Wohngebäude kann die reguläre AfA degressiv mit 5 Prozent vom jeweiligen Restwert berechnet werden. Alternativ gelten die Voraussetzungen der linearen Gebäude-AfA. Die Bemessungsgrundlagen sind sauber auseinanderzuhalten; nach Ablauf des Begünstigungszeitraums wird der verbleibende Restwert nach den gesetzlichen Regeln weiter abgeschrieben.

Die Kombination kann in den ersten Jahren hohe Abschreibungsbeträge erzeugen. Das verbessert möglicherweise die Steuerwirkung, verändert aber weder Mieteingang noch Darlehensrate. Für die Liquiditätsplanung zählen deshalb Cashflow vor Steuern, Cashflow nach modellierter Steuerwirkung und Tilgung als Vermögensaufbau getrennt. Mehr dazu steht im Ratgeber zur degressiven AfA.

Typische Fehler vermeiden

1. Kaufpreis pro Wohnfläche als Baukostenwert verwenden: Bodenanteil, begünstigte Kosten und maßgebliche Fläche fehlen dann.
2. QNG nur als Marketingbegriff behandeln: Erforderlich ist die Zertifizierung des konkreten Gebäudes.
3. Anschaffungsjahr übersehen: Beim Erwerb muss der zeitliche Zusammenhang mit der Fertigstellung stimmen.
4. Steuerwirkung mit Rendite gleichsetzen: Eine frühere Abschreibung ersetzt keine Objekt- und Finanzierungsprüfung.
5. Zehnjahresbindung ausblenden: Nutzungsänderung oder Verkauf können eine Korrektur auslösen.
6. Unterlagen erst nach dem Kauf anfordern: Kosten-, Flächen- und QNG-Nachweise gehören vor der Entscheidung in die Prüfung.