Degressive AfA für Immobilien und Neubau: 5 Prozent

Was bedeutet degressive AfA?

Die degressive Absetzung für Abnutzung nach § 7 Absatz 5a EStG erlaubt bei begünstigten neuen Wohngebäuden eine Abschreibung von 5 Prozent des jeweiligen Buch- beziehungsweise Restwerts. Dadurch ist der reguläre AfA-Betrag am Anfang höher und sinkt anschließend Jahr für Jahr. Die Regel betrifft nur den abschreibbaren Gebäudeanteil. Grundstück, Bodenwert und andere nicht abnutzbare Bestandteile gehören nicht zur Bemessungsgrundlage.

Anders als bei einer linearen AfA bleibt der Eurobetrag nicht konstant. Nach jeder Jahresabschreibung reduziert sich der Restwert; auf diesen niedrigeren Wert werden im Folgejahr erneut 5 Prozent angewendet. Die Summe der Abschreibungen kann den Gebäudeanteil nie überschreiten. Die degressive AfA beschleunigt damit die zeitliche Verteilung, sie schafft keinen zusätzlichen Gebäudeaufwand.

Welche Neubauten fallen in das Zeitfenster?

Begünstigt sind Gebäude, die Wohnzwecken dienen und in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraums belegen sind. Bei selbst hergestellten Gebäuden muss mit der Herstellung nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen worden sein. Das Gesetz knüpft für den Baubeginn grundsätzlich an die nach Landesrecht einzureichende Baubeginnsanzeige an.

Bei angeschafften Immobilien kommt es auf den rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Vertrag an, in der Praxis meist den notariellen Kaufvertrag. Dieser muss innerhalb desselben Zeitfensters liegen. Zusätzlich muss das Gebäude bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft werden. Ein späterer Erwerb eines bereits fertiggestellten Objekts erfüllt diese Neubaubedingung nicht allein deshalb, weil das Gebäude technisch noch jung ist.

Für Käufer sind damit mindestens vier Daten relevant: Baubeginn, Kaufvertrag, Fertigstellung und Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten. Sie sollten anhand der Vertrags- und Projektunterlagen geprüft werden. Eine allgemeine Projektwerbung mit „5 Prozent AfA“ reicht als Nachweis nicht aus.

Wie funktioniert die Berechnung?

Ausgangspunkt ist der steuerlich anerkannte Gebäudeanteil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Im ersten Jahr ist die AfA monatsgenau zu kürzen, wenn Anschaffung oder Fertigstellung nicht zu Jahresbeginn erfolgt. In einem vollen Folgejahr beträgt sie 5 Prozent des Restwerts zu Jahresbeginn.

Angenommen, der abschreibungsfähige Gebäudeanteil beträgt 240.000 Euro und die Wohnung wird zu Jahresbeginn angeschafft. Im ersten vollen Jahr ergeben sich 12.000 Euro AfA. Der Restwert sinkt auf 228.000 Euro. Im zweiten Jahr beträgt die AfA 11.400 Euro, danach verbleiben 216.600 Euro. Diese Logik setzt sich fort.

Erfolgt die Anschaffung beispielsweise zum 1. Juli, wird der erste Jahresbetrag zeitanteilig für sechs Monate angesetzt. Der genaue Übergangszeitpunkt und die steuerliche Zuordnung müssen aus dem Vertrag hervorgehen. Für die Planung ist deshalb eine Jahreszahl ohne Monatsbezug zu ungenau.

Vereinfachtes Beispiel über zehn volle Jahre

Nach zehn vollen Jahren wären in diesem vereinfachten Modell rund 96.303 Euro abgeschrieben. Der verbleibende Wert wird weiter nach der gewählten zulässigen Methode abgeschrieben. Rundungsdifferenzen und ein anteiliges erstes Jahr sind im echten Steuerfall zu berücksichtigen.

Zum Vergleich würde eine lineare AfA von 3 Prozent auf 240.000 Euro jährlich 7.200 Euro betragen. Der degressive Betrag ist in den ersten Jahren höher, nähert sich aber durch den sinkenden Restwert an. Der Vergleich sagt noch nichts darüber, welche Variante im persönlichen Fall günstiger ist.

Wann ist ein Wechsel zur linearen AfA sinnvoll?

Das Gesetz ermöglicht den Wechsel von der degressiven zur linearen AfA. Ab dem Wechsel wird der vorhandene Restwert gleichmäßig über die verbleibende Nutzungsdauer verteilt. Rechnerisch wird ein Wechsel interessant, wenn der daraus resultierende lineare Jahresbetrag höher ist als 5 Prozent des Restwerts. Die Entscheidung betrifft alle folgenden Jahre; ein späterer Wechsel zurück ist nicht vorgesehen.

Der optimale Zeitpunkt hängt von Nutzungsdauer, Restwert, Haltedauer und persönlicher Einkommenssituation ab. Wer nur die ersten Jahre betrachtet, kann eine Verschiebung der Steuerlast mit einer dauerhaften Ersparnis verwechseln. Eine gute Planung zeigt deshalb die Abschreibung über den gesamten geplanten Zeitraum.

Kann die degressive AfA mit der Sonder-AfA kombiniert werden?

Ja, wenn die eigenständigen Voraussetzungen des § 7b EStG erfüllt sind, kann die Sonder-AfA zusätzlich zur regulären degressiven AfA in Betracht kommen. Die Sonderregel stellt unter anderem auf neue Mietwohnungen, das Effizienzhaus-40-Niveau mit QNG, Fristen, Kostenobergrenze und eine zehnjährige entgeltliche Vermietung ab. Details erklärt unser Ratgeber zur Sonder-AfA.

Bei einer Kombination müssen die jeweiligen Bemessungsgrundlagen und Restwerte korrekt fortgeschrieben werden. Nach dem vierjährigen Sonderzeitraum wird die weitere AfA anhand des verbleibenden Restwerts bestimmt. Ein vereinfachtes Vertriebsschaubild kann eine steuerliche Berechnung daher nicht ersetzen.

Was bedeutet die AfA wirtschaftlich?

Eine höhere Abschreibung kann in den Anfangsjahren den steuerpflichtigen Überschuss aus Vermietung reduzieren. Ob daraus ein Steuervorteil entsteht, hängt von den übrigen Einkünften, dem persönlichen Steuersatz, der Anerkennung der Kosten und möglichen Verlustverrechnungsregeln ab. Gleichzeitig bleibt die Liquidität durch Miete, Zins, Tilgung, nicht umlagefähige Kosten und Rücklagen bestimmt.

Wir trennen im HOU-Renditerechner deshalb die Annahmen sichtbar voneinander. Ein Objekt sollte nicht allein wegen einer Abschreibung gekauft werden. Lage, Kaufpreis, nachhaltig erzielbare Miete, Finanzierung und Reserven müssen auch dann plausibel sein, wenn die Steuerwirkung geringer ausfällt als zunächst angenommen.

Vor einer Entscheidung sollten Kaufpreisaufteilung, Bau- und Fertigstellungsdaten, Mietkonzept sowie der persönliche Steuerfall gemeinsam betrachtet werden. Die degressive AfA ist ein relevantes Element einer Neubauinvestition, aber kein Ersatz für die Gesamtprüfung.