Renditerechner

Auswertung

Ihre Angaben werden auf Basis der MOSAiK-Beispielrechnung zusammengeführt.

Schritt 6

Auswertung

Ausgewählte Wohnung: AW.08 (AW.08)

Dashboard

Hinweis: Die dargestellten Werte sind unverbindliche Beispielberechnungen auf Basis Ihrer Eingaben und der hinterlegten Annahmen. Die tatsächliche Entwicklung kann insbesondere durch Finanzierungskonditionen, steuerliche Rahmenbedingungen, Vermietung, Kostenentwicklung und Verkaufspreise abweichen. Steuerliche Effekte sind Schätzwerte und sollten individuell mit einem Steuerberater geprüft werden. Eine Gewähr für die Berechnungsergebnisse wird nicht übernommen.

Schnellüberblick

KapitalanlageStadtlicht LeipzigAW.08

Die wichtigsten Kennzahlen auf einen Blick – dargestellt am Beispiel einer Kaufpreisentwicklung von 2 % p. a.

Kaufpreis

315.000 €

+ Nebenkosten

22.995 €

Eingesetztes Eigenkapital

52.019 €

* Bauzeitzinsen nach Steuern inklusive

Verkaufspreis

383.983 €

2 % Wertentwicklung p. a.

Haltedauer

10 Jahre

Anlagehorizont bis zum Exit

Restschuld

243.304 €

Darlehensstand nach Laufzeit

Gewinnformel

Verkaufspreis383.983 €

+kumulierter Cashflow16.541 €

–Restschuld243.304 €

–Invest gesamt52.019 €

= Gewinn

105.202 €

Exit-Szenarien

RenditezeitraumBauphase und gebundenes Eigenkapital mitdenkenHinweis öffnen

Die Exit-Szenarien betrachten aktuell 10 Vermietungsjahre. Zwischen Kauf-Einstieg und Fertigstellung liegen zusätzlich rund 24 Monate. Der wirtschaftliche Gesamtzeitraum bis zum Exit beträgt damit etwa 12 Jahre.

Kapitalbindung

Kaufnebenkosten und der verbleibende Eigenkapitalanteil werden regelmäßig früh eingesetzt. Spätere, fremdfinanzierte Kaufpreisraten sind kein weiterer Eigenkapitalabfluss, beeinflussen aber die Bauzeit- und Bereitstellungszinsen.

Opportunitätskosten

Als zusätzliches Vergleichsszenario kann eine entgangene Alternativrendite angesetzt werden. Bei vereinfachten 4 % nach Steuern wären das für das eingegebene Eigenkapital während der Bauphase rund 3.515 €. Das ist keine tatsächliche Ausgabe und sollte nicht automatisch vom Gewinn abgezogen werden.

Wertentwicklung

Bei fest vereinbartem Kaufpreis kann sich der Marktwert bereits während der Bauzeit verändern. Diese mögliche Wertsteigerung ist jedoch nicht realisiert und nur schwer belastbar zu schätzen. Die aktuellen Exit-Szenarien rechnen die Wertsteigerung deshalb ausschließlich über die ausgewiesene Haltedauer.

Cashflow

Die Tabelle zeigt die laufende Liquiditätsbetrachtung auf Basis Ihrer Angaben.

Cashflow-Berechnung

Jahr 1

Cashflow

Miete

10.551 €

Kosten

720 €

Zinsen

9.638 €

Tilgung

2.161 €

Annuität

11.799 €

Cashflow vor Steuern

-1.968 €

Steuerwirkung

10.495 €

Cashflow nach Steuern

8.528 €

Cashflow monatlich

711 €

kumulierter Cashflow

8.528 €

Restschuld

291.895 €

Jahr 2

Cashflow

Miete

10.551 €

Kosten

720 €

Zinsen

9.554 €

Tilgung

2.245 €

Annuität

11.799 €

Cashflow vor Steuern

-1.968 €

Steuerwirkung

10.166 €

Cashflow nach Steuern

8.198 €

Cashflow monatlich

683 €

kumulierter Cashflow

16.726 €

Restschuld

289.650 €

Jahr 3

Cashflow

Miete

10.551 €

Kosten

720 €

Zinsen

9.466 €

Tilgung

2.333 €

Annuität

11.799 €

Cashflow vor Steuern

-1.968 €

Steuerwirkung

9.849 €

Cashflow nach Steuern

7.882 €

Cashflow monatlich

657 €

kumulierter Cashflow

24.608 €

Restschuld

287.317 €

Jahr 4

Cashflow

Miete

10.868 €

Kosten

742 €

Zinsen

9.375 €

Tilgung

5.709 €

Annuität

15.084 €

Cashflow vor Steuern

-4.958 €

Steuerwirkung

9.424 €

Cashflow nach Steuern

4.467 €

Cashflow monatlich

372 €

kumulierter Cashflow

29.074 €

Restschuld

281.609 €

Jahr 5

Cashflow

Miete

10.868 €

Kosten

742 €

Zinsen

9.193 €

Tilgung

5.891 €

Annuität

15.084 €

Cashflow vor Steuern

-4.958 €

Steuerwirkung

3.368 €

Cashflow nach Steuern

-1.589 €

Cashflow monatlich

-132 €

kumulierter Cashflow

27.485 €

Restschuld

275.718 €

Jahr 6

Cashflow

Miete

10.868 €

Kosten

742 €

Zinsen

9.004 €

Tilgung

6.080 €

Annuität

15.084 €

Cashflow vor Steuern

-4.958 €

Steuerwirkung

3.100 €

Cashflow nach Steuern

-1.858 €

Cashflow monatlich

-155 €

kumulierter Cashflow

25.627 €

Restschuld

269.638 €

Jahr 7

Cashflow

Miete

11.194 €

Kosten

764 €

Zinsen

8.809 €

Tilgung

6.275 €

Annuität

15.084 €

Cashflow vor Steuern

-4.654 €

Steuerwirkung

2.713 €

Cashflow nach Steuern

-1.941 €

Cashflow monatlich

-162 €

kumulierter Cashflow

23.686 €

Restschuld

263.363 €

Jahr 8

Cashflow

Miete

11.194 €

Kosten

764 €

Zinsen

8.608 €

Tilgung

6.476 €

Annuität

15.084 €

Cashflow vor Steuern

-4.654 €

Steuerwirkung

2.458 €

Cashflow nach Steuern

-2.196 €

Cashflow monatlich

-183 €

kumulierter Cashflow

21.490 €

Restschuld

256.887 €

Jahr 9

Cashflow

Miete

11.194 €

Kosten

764 €

Zinsen

8.400 €

Tilgung

6.684 €

Annuität

15.084 €

Cashflow vor Steuern

-4.654 €

Steuerwirkung

2.209 €

Cashflow nach Steuern

-2.445 €

Cashflow monatlich

-204 €

kumulierter Cashflow

19.046 €

Restschuld

250.203 €

Jahr 10

Cashflow

Miete

11.530 €

Kosten

787 €

Zinsen

8.185 €

Tilgung

6.899 €

Annuität

15.084 €

Cashflow vor Steuern

-4.341 €

Steuerwirkung

1.837 €

Cashflow nach Steuern

-2.504 €

Cashflow monatlich

-209 €

kumulierter Cashflow

16.541 €

Restschuld

243.304 €

Jahr 11

Cashflow

Miete

11.530 €

Kosten

787 €

Zinsen

7.963 €

Tilgung

7.121 €

Annuität

15.084 €

Cashflow vor Steuern

-4.341 €

Steuerwirkung

1.598 €

Cashflow nach Steuern

-2.743 €

Cashflow monatlich

-229 €

kumulierter Cashflow

13.799 €

Restschuld

236.183 €

Jahr 12

Cashflow

Miete

11.530 €

Kosten

787 €

Zinsen

7.733 €

Tilgung

7.351 €

Annuität

15.084 €

Cashflow vor Steuern

-4.341 €

Steuerwirkung

1.364 €

Cashflow nach Steuern

-2.977 €

Cashflow monatlich

-248 €

kumulierter Cashflow

10.822 €

Restschuld

228.833 €

Jahr 13

Cashflow

Miete

11.876 €

Kosten

810 €

Zinsen

7.496 €

Tilgung

7.588 €

Annuität

15.084 €

Cashflow vor Steuern

-4.019 €

Steuerwirkung

1.002 €

Cashflow nach Steuern

-3.017 €

Cashflow monatlich

-251 €

kumulierter Cashflow

7.805 €

Restschuld

221.245 €

Jahr 14

Cashflow

Miete

11.876 €

Kosten

810 €

Zinsen

7.251 €

Tilgung

7.833 €

Annuität

15.084 €

Cashflow vor Steuern

-4.019 €

Steuerwirkung

776 €

Cashflow nach Steuern

-3.243 €

Cashflow monatlich

-270 €

kumulierter Cashflow

4.562 €

Restschuld

213.412 €

Jahr 15

Cashflow

Miete

11.876 €

Kosten

810 €

Zinsen

6.998 €

Tilgung

8.086 €

Annuität

15.084 €

Cashflow vor Steuern

-4.019 €

Steuerwirkung

632 €

Cashflow nach Steuern

-3.386 €

Cashflow monatlich

-282 €

kumulierter Cashflow

1.176 €

Restschuld

205.326 €

Jahr 16

Cashflow

Miete

12.232 €

Kosten

835 €

Zinsen

6.736 €

Tilgung

8.348 €

Annuität

15.084 €

Cashflow vor Steuern

-3.687 €

Steuerwirkung

391 €

Cashflow nach Steuern

-3.296 €

Cashflow monatlich

-275 €

kumulierter Cashflow

-2.120 €

Restschuld

196.978 €

Jahr 17

Cashflow

Miete

12.232 €

Kosten

835 €

Zinsen

6.466 €

Tilgung

8.618 €

Annuität

15.084 €

Cashflow vor Steuern

-3.687 €

Steuerwirkung

282 €

Cashflow nach Steuern

-3.404 €

Cashflow monatlich

-284 €

kumulierter Cashflow

-5.525 €

Restschuld

188.360 €

Jahr 18

Cashflow

Miete

12.232 €

Kosten

835 €

Zinsen

6.186 €

Tilgung

8.898 €

Annuität

15.084 €

Cashflow vor Steuern

-3.687 €

Steuerwirkung

171 €

Cashflow nach Steuern

-3.516 €

Cashflow monatlich

-293 €

kumulierter Cashflow

-9.041 €

Restschuld

179.462 €

Jahr 19

Cashflow

Miete

12.599 €

Kosten

860 €

Zinsen

5.897 €

Tilgung

9.187 €

Annuität

15.084 €

Cashflow vor Steuern

-3.345 €

Steuerwirkung

-86 €

Cashflow nach Steuern

-3.431 €

Cashflow monatlich

-286 €

kumulierter Cashflow

-12.471 €

Restschuld

170.275 €

Jahr 20

Cashflow

Miete

12.599 €

Kosten

860 €

Zinsen

5.598 €

Tilgung

9.486 €

Annuität

15.084 €

Cashflow vor Steuern

-3.345 €

Steuerwirkung

-205 €

Cashflow nach Steuern

-3.550 €

Cashflow monatlich

-296 €

kumulierter Cashflow

-16.021 €

Restschuld

160.790 €

Summe Jahr 1 bis 10

Cashflow vor Steuern

-39.078 €

Steuerwirkung

55.620 €

Cashflow nach Steuern

16.541 €

Durchschnitt monatlich

138 €

Restschuld

243.304 €

Summe Jahr 11 bis 20

Cashflow vor Steuern

-38.488 €

Steuerwirkung

5.925 €

Cashflow nach Steuern

-32.563 €

Durchschnitt monatlich

-271 €

Restschuld

160.790 €

Summe Jahr 1 bis 20

Cashflow vor Steuern

-77.566 €

Steuerwirkung

61.545 €

Cashflow nach Steuern

-16.021 €

Durchschnitt monatlich

-67 €

Restschuld

160.790 €

Jahr	Miete	Kosten	Zinsen	Tilgung	Annuität	CF v. St.	Steuerwirkung	CF n. St.	CF mtl.	kum. CF	Restschuld
1	10.551 €	720 €	9.638 €	2.161 €	11.799 €	-1.968 €	10.495 €	8.528 €	711 €	8.528 €	291.895 €
2	10.551 €	720 €	9.554 €	2.245 €	11.799 €	-1.968 €	10.166 €	8.198 €	683 €	16.726 €	289.650 €
3	10.551 €	720 €	9.466 €	2.333 €	11.799 €	-1.968 €	9.849 €	7.882 €	657 €	24.608 €	287.317 €
4	10.868 €	742 €	9.375 €	5.709 €	15.084 €	-4.958 €	9.424 €	4.467 €	372 €	29.074 €	281.609 €
5	10.868 €	742 €	9.193 €	5.891 €	15.084 €	-4.958 €	3.368 €	-1.589 €	-132 €	27.485 €	275.718 €
6	10.868 €	742 €	9.004 €	6.080 €	15.084 €	-4.958 €	3.100 €	-1.858 €	-155 €	25.627 €	269.638 €
7	11.194 €	764 €	8.809 €	6.275 €	15.084 €	-4.654 €	2.713 €	-1.941 €	-162 €	23.686 €	263.363 €
8	11.194 €	764 €	8.608 €	6.476 €	15.084 €	-4.654 €	2.458 €	-2.196 €	-183 €	21.490 €	256.887 €
9	11.194 €	764 €	8.400 €	6.684 €	15.084 €	-4.654 €	2.209 €	-2.445 €	-204 €	19.046 €	250.203 €
10	11.530 €	787 €	8.185 €	6.899 €	15.084 €	-4.341 €	1.837 €	-2.504 €	-209 €	16.541 €	243.304 €
11	11.530 €	787 €	7.963 €	7.121 €	15.084 €	-4.341 €	1.598 €	-2.743 €	-229 €	13.799 €	236.183 €
12	11.530 €	787 €	7.733 €	7.351 €	15.084 €	-4.341 €	1.364 €	-2.977 €	-248 €	10.822 €	228.833 €
13	11.876 €	810 €	7.496 €	7.588 €	15.084 €	-4.019 €	1.002 €	-3.017 €	-251 €	7.805 €	221.245 €
14	11.876 €	810 €	7.251 €	7.833 €	15.084 €	-4.019 €	776 €	-3.243 €	-270 €	4.562 €	213.412 €
15	11.876 €	810 €	6.998 €	8.086 €	15.084 €	-4.019 €	632 €	-3.386 €	-282 €	1.176 €	205.326 €
16	12.232 €	835 €	6.736 €	8.348 €	15.084 €	-3.687 €	391 €	-3.296 €	-275 €	-2.120 €	196.978 €
17	12.232 €	835 €	6.466 €	8.618 €	15.084 €	-3.687 €	282 €	-3.404 €	-284 €	-5.525 €	188.360 €
18	12.232 €	835 €	6.186 €	8.898 €	15.084 €	-3.687 €	171 €	-3.516 €	-293 €	-9.041 €	179.462 €
19	12.599 €	860 €	5.897 €	9.187 €	15.084 €	-3.345 €	-86 €	-3.431 €	-286 €	-12.471 €	170.275 €
20	12.599 €	860 €	5.598 €	9.486 €	15.084 €	-3.345 €	-205 €	-3.550 €	-296 €	-16.021 €	160.790 €
Σ 1-10	109.370 €	7.463 €	90.233 €	50.752 €	140.985 €	-39.078 €	55.620 €	16.541 €	138 € Ø mtl.	16.541 €	243.304 €
Σ 11-20	120.581 €	8.228 €	68.326 €	82.514 €	150.840 €	-38.488 €	5.925 €	-32.563 €	-271 € Ø mtl.	-32.563 €	160.790 €
Σ 1-20	229.951 €	15.691 €	158.559 €	133.266 €	291.825 €	-77.566 €	61.545 €	-16.021 €	-67 € Ø mtl.	-16.021 €	160.790 €

Abkürzungen: Kosten = Verwaltungskosten plus Instandhaltungsrücklage p.a. · CF = Cashflow · St. = Steuern · kum. CF = kumulierter Cashflow · Ø mtl. = Durchschnitt pro Monat

Cashflow-Einordnung

Warum negativer Cashflow nicht automatisch Verlust bedeutet

Vor Steuern

Der Cashflow vor Steuern zeigt die jährliche Liquidität aus Mieteinnahmen abzüglich laufender Kosten, Zinsen und Tilgung. Damit wird sichtbar, welchen Betrag die Immobilie vor der persönlichen Einkommensteuer erwirtschaftet oder wie viel Liquidität zunächst ergänzt werden muss.

Nach Steuern

Die Steuerwirkung wird anschließend zum Cashflow vor Steuern addiert. So entsteht der Cashflow nach Steuern, der die tatsächliche Liquiditätswirkung im jeweiligen Jahr zeigt. Ein negativer Wert bedeutet nicht automatisch einen wirtschaftlichen Verlust: Der Tilgungsanteil senkt zugleich die Restschuld und erhöht den Eigenkapitalanteil.

Reinvestition

Viele Investoren halten die Tilgung bewusst niedrig, um Liquidität flexibel zu halten und sie außerhalb der Immobilie investieren zu können. Eine höhere Tilgung senkt zwar die Restschuld und das Zinsänderungsrisiko, bindet aber Kapital im Objekt. Bei KfW 40 QNG-Projekten können hohe Abschreibungen in den ersten Jahren zusätzlich Liquidität freisetzen. Wird diese Steuerliquidität diszipliniert reinvestiert, kann sie außerhalb der Immobilie weiterarbeiten und die Gesamtrendite spürbar beeinflussen.

Hinweis: Tilgung ist wirtschaftlich eher Vermögensumschichtung als laufender Verbrauch. Sie reduziert die Restschuld, senkt künftige Zinslasten und mindert Zinsänderungsrisiken. Gleichzeitig kann ein Investor abwägen, ob freie Liquidität außerhalb der Immobilie eine höhere Rendite erzielen kann als die eingesparte Darlehensverzinsung. Gerade deshalb betrachten professionelle Anleger Cashflow, Tilgung, Restschuld und Wiederanlage der Steuerüberschüsse nicht isoliert, sondern als zusammenhängende Liquiditäts- und Vermögensstrategie.

Steuerberechnung

Steuerberechnung Vermietung & Verpachtung

Die Berechnung wechselt automatisch von degressiver AfA auf lineare AfA, sobald die lineare AfA höher ist. Der konkrete Wechselzeitpunkt steht in der Übersicht darunter.

Steuerliche Grundlage

Steuersatz40 %

Grund und Boden39.225 €

AfA-Basis Gebäude295.907 €

Abschreibung

Degressive AfA p.a.5 %

Lineare AfA p.a.3 %

Wechsel auf linearab Jahr 15

Sonder-AfA

Sonder-AfA-Basis238.720 €

Sonder-AfA p.a.11.936 €

Sonder-AfA Jahre4 Jahre

Jahr 1

degressiv

Miete

10.551 €

Verwaltung

420 €

Zinsen

9.638 €

normale AfA

14.795 €

Sonder-AfA

11.936 €

AfA gesamt

26.731 €

Buchwert Ende

269.175 €

Einkünfte aus V&V

-26.238 €

Steuerwirkung

10.495 €

Jahr 2

degressiv

Miete

10.551 €

Verwaltung

420 €

Zinsen

9.554 €

normale AfA

14.056 €

Sonder-AfA

11.936 €

AfA gesamt

25.992 €

Buchwert Ende

243.184 €

Einkünfte aus V&V

-25.414 €

Steuerwirkung

10.166 €

Jahr 3

degressiv

Miete

10.551 €

Verwaltung

420 €

Zinsen

9.466 €

normale AfA

13.353 €

Sonder-AfA

11.936 €

AfA gesamt

25.289 €

Buchwert Ende

217.895 €

Einkünfte aus V&V

-24.624 €

Steuerwirkung

9.849 €

Jahr 4

degressiv

Miete

10.868 €

Verwaltung

433 €

Zinsen

9.375 €

normale AfA

12.685 €

Sonder-AfA

11.936 €

AfA gesamt

24.621 €

Buchwert Ende

193.274 €

Einkünfte aus V&V

-23.561 €

Steuerwirkung

9.424 €

Jahr 5

degressiv

Miete

10.868 €

Verwaltung

433 €

Zinsen

9.193 €

normale AfA

9.664 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

9.664 €

Buchwert Ende

183.610 €

Einkünfte aus V&V

-8.421 €

Steuerwirkung

3.368 €

Jahr 6

degressiv

Miete

10.868 €

Verwaltung

433 €

Zinsen

9.004 €

normale AfA

9.181 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

9.181 €

Buchwert Ende

174.430 €

Einkünfte aus V&V

-7.749 €

Steuerwirkung

3.100 €

Jahr 7

degressiv

Miete

11.194 €

Verwaltung

446 €

Zinsen

8.809 €

normale AfA

8.721 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

8.721 €

Buchwert Ende

165.708 €

Einkünfte aus V&V

-6.782 €

Steuerwirkung

2.713 €

Jahr 8

degressiv

Miete

11.194 €

Verwaltung

446 €

Zinsen

8.608 €

normale AfA

8.285 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

8.285 €

Buchwert Ende

157.423 €

Einkünfte aus V&V

-6.145 €

Steuerwirkung

2.458 €

Jahr 9

degressiv

Miete

11.194 €

Verwaltung

446 €

Zinsen

8.400 €

normale AfA

7.871 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

7.871 €

Buchwert Ende

149.552 €

Einkünfte aus V&V

-5.523 €

Steuerwirkung

2.209 €

Jahr 10

degressiv

Miete

11.530 €

Verwaltung

459 €

Zinsen

8.185 €

normale AfA

7.478 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

7.478 €

Buchwert Ende

142.074 €

Einkünfte aus V&V

-4.592 €

Steuerwirkung

1.837 €

Jahr 11

degressiv

Miete

11.530 €

Verwaltung

459 €

Zinsen

7.963 €

normale AfA

7.104 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

7.104 €

Buchwert Ende

134.970 €

Einkünfte aus V&V

-3.996 €

Steuerwirkung

1.598 €

Jahr 12

degressiv

Miete

11.530 €

Verwaltung

459 €

Zinsen

7.733 €

normale AfA

6.749 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

6.749 €

Buchwert Ende

128.222 €

Einkünfte aus V&V

-3.411 €

Steuerwirkung

1.364 €

Jahr 13

degressiv

Miete

11.876 €

Verwaltung

473 €

Zinsen

7.496 €

normale AfA

6.411 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

6.411 €

Buchwert Ende

121.811 €

Einkünfte aus V&V

-2.504 €

Steuerwirkung

1.002 €

Jahr 14

degressiv

Miete

11.876 €

Verwaltung

473 €

Zinsen

7.251 €

normale AfA

6.091 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

6.091 €

Buchwert Ende

115.720 €

Einkünfte aus V&V

-1.939 €

Steuerwirkung

776 €

Jahr 15

linear

Miete

11.876 €

Verwaltung

473 €

Zinsen

6.998 €

normale AfA

5.986 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

5.986 €

Buchwert Ende

109.735 €

Einkünfte aus V&V

-1.581 €

Steuerwirkung

632 €

Jahr 16

linear

Miete

12.232 €

Verwaltung

487 €

Zinsen

6.736 €

normale AfA

5.986 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

5.986 €

Buchwert Ende

103.749 €

Einkünfte aus V&V

-977 €

Steuerwirkung

391 €

Jahr 17

linear

Miete

12.232 €

Verwaltung

487 €

Zinsen

6.466 €

normale AfA

5.986 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

5.986 €

Buchwert Ende

97.764 €

Einkünfte aus V&V

-706 €

Steuerwirkung

282 €

Jahr 18

linear

Miete

12.232 €

Verwaltung

487 €

Zinsen

6.186 €

normale AfA

5.986 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

5.986 €

Buchwert Ende

91.778 €

Einkünfte aus V&V

-427 €

Steuerwirkung

171 €

Jahr 19

linear

Miete

12.599 €

Verwaltung

502 €

Zinsen

5.897 €

normale AfA

5.986 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

5.986 €

Buchwert Ende

85.793 €

Einkünfte aus V&V

215 €

Steuerwirkung

-86 €

Jahr 20

linear

Miete

12.599 €

Verwaltung

502 €

Zinsen

5.598 €

normale AfA

5.986 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

5.986 €

Buchwert Ende

79.807 €

Einkünfte aus V&V

513 €

Steuerwirkung

-205 €

Summe Jahr 1 bis 10

Miete

109.370 €

AfA gesamt

153.833 €

Einkünfte aus V&V

-139.049 €

Steuerwirkung

55.620 €

Summe Jahr 1 bis 20

Miete

229.951 €

AfA gesamt

216.100 €

Einkünfte aus V&V

-153.861 €

Steuerwirkung

61.545 €

Jahr	AfA-Art	BW Anfang	Miete	Verwaltung	Zinsen	norm. AfA	Sonder-AfA	AfA ges.	BW Ende	Eink. V+V	Steuerwirkung
1	degressiv	295.907 €	10.551 €	420 €	9.638 €	14.795 €	11.936 €	26.731 €	269.175 €	-26.238 €	10.495 €
2	degressiv	269.175 €	10.551 €	420 €	9.554 €	14.056 €	11.936 €	25.992 €	243.184 €	-25.414 €	10.166 €
3	degressiv	243.184 €	10.551 €	420 €	9.466 €	13.353 €	11.936 €	25.289 €	217.895 €	-24.624 €	9.849 €
4	degressiv	217.895 €	10.868 €	433 €	9.375 €	12.685 €	11.936 €	24.621 €	193.274 €	-23.561 €	9.424 €
5	degressiv	193.274 €	10.868 €	433 €	9.193 €	9.664 €	0 €	9.664 €	183.610 €	-8.421 €	3.368 €
6	degressiv	183.610 €	10.868 €	433 €	9.004 €	9.181 €	0 €	9.181 €	174.430 €	-7.749 €	3.100 €
7	degressiv	174.430 €	11.194 €	446 €	8.809 €	8.721 €	0 €	8.721 €	165.708 €	-6.782 €	2.713 €
8	degressiv	165.708 €	11.194 €	446 €	8.608 €	8.285 €	0 €	8.285 €	157.423 €	-6.145 €	2.458 €
9	degressiv	157.423 €	11.194 €	446 €	8.400 €	7.871 €	0 €	7.871 €	149.552 €	-5.523 €	2.209 €
10	degressiv	149.552 €	11.530 €	459 €	8.185 €	7.478 €	0 €	7.478 €	142.074 €	-4.592 €	1.837 €
11	degressiv	142.074 €	11.530 €	459 €	7.963 €	7.104 €	0 €	7.104 €	134.970 €	-3.996 €	1.598 €
12	degressiv	134.970 €	11.530 €	459 €	7.733 €	6.749 €	0 €	6.749 €	128.222 €	-3.411 €	1.364 €
13	degressiv	128.222 €	11.876 €	473 €	7.496 €	6.411 €	0 €	6.411 €	121.811 €	-2.504 €	1.002 €
14	degressiv	121.811 €	11.876 €	473 €	7.251 €	6.091 €	0 €	6.091 €	115.720 €	-1.939 €	776 €
15	linear	115.720 €	11.876 €	473 €	6.998 €	5.986 €	0 €	5.986 €	109.735 €	-1.581 €	632 €
16	linear	109.735 €	12.232 €	487 €	6.736 €	5.986 €	0 €	5.986 €	103.749 €	-977 €	391 €
17	linear	103.749 €	12.232 €	487 €	6.466 €	5.986 €	0 €	5.986 €	97.764 €	-706 €	282 €
18	linear	97.764 €	12.232 €	487 €	6.186 €	5.986 €	0 €	5.986 €	91.778 €	-427 €	171 €
19	linear	91.778 €	12.599 €	502 €	5.897 €	5.986 €	0 €	5.986 €	85.793 €	215 €	-86 €
20	linear	85.793 €	12.599 €	502 €	5.598 €	5.986 €	0 €	5.986 €	79.807 €	513 €	-205 €
Summe Jahr 1 bis 10	-	-	109.370 €	4.353 €	90.233 €	106.089 €	47.744 €	153.833 €	-	-139.049 €	55.620 €
Summe Jahr 1 bis 20	-	-	229.951 €	9.153 €	158.559 €	168.356 €	47.744 €	216.100 €	-	-153.861 €	61.545 €

AfA-Detailwerte anzeigen

Der degressive Schattenbuchwert ist ein technischer Hilfswert für die Berechnung der degressiven AfA. Er ist nicht der maßgebliche steuerliche Buchwert.

Jahr	AfA-Art	degr. Schatten-BW Anfang	degr. Schatten-BW Ende	Buchwert Anfang	normale AfA	Sonder-AfA	Buchwert Ende
1	degressiv	295.907 €	281.111 €	295.907 €	14.795 €	11.936 €	269.175 €
2	degressiv	281.111 €	267.056 €	269.175 €	14.056 €	11.936 €	243.184 €
3	degressiv	267.056 €	253.703 €	243.184 €	13.353 €	11.936 €	217.895 €
4	degressiv	253.703 €	241.018 €	217.895 €	12.685 €	11.936 €	193.274 €
5	degressiv	193.274 €	183.610 €	193.274 €	9.664 €	0 €	183.610 €
6	degressiv	183.610 €	174.430 €	183.610 €	9.181 €	0 €	174.430 €
7	degressiv	174.430 €	165.708 €	174.430 €	8.721 €	0 €	165.708 €
8	degressiv	165.708 €	157.423 €	165.708 €	8.285 €	0 €	157.423 €
9	degressiv	157.423 €	149.552 €	157.423 €	7.871 €	0 €	149.552 €
10	degressiv	149.552 €	142.074 €	149.552 €	7.478 €	0 €	142.074 €
11	degressiv	142.074 €	134.970 €	142.074 €	7.104 €	0 €	134.970 €
12	degressiv	134.970 €	128.222 €	134.970 €	6.749 €	0 €	128.222 €
13	degressiv	128.222 €	121.811 €	128.222 €	6.411 €	0 €	121.811 €
14	degressiv	121.811 €	115.720 €	121.811 €	6.091 €	0 €	115.720 €
15	linear	115.720 €	109.735 €	115.720 €	5.986 €	0 €	109.735 €
16	linear	109.735 €	103.749 €	109.735 €	5.986 €	0 €	103.749 €
17	linear	103.749 €	97.764 €	103.749 €	5.986 €	0 €	97.764 €
18	linear	97.764 €	91.778 €	97.764 €	5.986 €	0 €	91.778 €
19	linear	91.778 €	85.793 €	91.778 €	5.986 €	0 €	85.793 €
20	linear	85.793 €	79.807 €	85.793 €	5.986 €	0 €	79.807 €

Steuerliche Einordnung

Warum Werbungskosten und AfA die Steuerlast senken können

Vermietung

Bei einer langfristigen Vermietung werden Mieteinnahmen den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zugeordnet. Den Einnahmen können die damit verbundenen Werbungskosten gegenübergestellt werden, zum Beispiel nicht umlagefähige Verwaltungskosten, laufende Zinsaufwendungen und steuerliche Abschreibungen. Die Instandhaltungsrücklage mindert den Cashflow, wird steuerlich aber erst bei tatsächlichem Aufwand berücksichtigt.

Abschreibung

Die AfA bildet steuerlich die Abnutzung des Gebäudes ab. Bei Immobilien ist diese Abnutzung wirtschaftlich nicht immer unmittelbar mit einem tatsächlichen Geldabfluss vergleichbar. Der Gesetzgeber nutzt Abschreibungsregeln deshalb auch, um Investitionen in Wohnraum zu strukturieren und gezielt zu fördern.

Steuerwirkung

Die Sonder-AfA nach § 7b EStG kann zusätzlich wirken, ist aber über die förderfähige Bemessungsgrundlage je Quadratmeter begrenzt. Die Spalte Eink. V+V zeigt den steuerlichen Überschuss oder Verlust. Ein Verlust kann das zu versteuernde Einkommen mindern; daraus ergibt sich die ausgewiesene Steuerersparnis.

Hinweis: Die steuerliche Wirkung bezieht sich auf das zu versteuernde Einkommen, nicht auf das Bruttoeinkommen. Eine mögliche Entlastung kann über einen Antrag auf Lohnsteuer-Ermäßigung bereits während des Jahres über die monatliche Lohnabrechnung berücksichtigt werden. Die konkrete steuerliche Behandlung sollte individuell mit dem Steuerberater geprüft werden.

Projekteinstieg: Monat 12

Der Projekteinstieg bestimmt, ab welchem Monat Kauf und Finanzierung simuliert werden. Bereits fällige Raten werden beim Einstieg gesammelt abgerufen. Wichtig: Der Zeitpunkt ist nicht frei wählbar. Wählen Sie den Monat, in dem sich das Projekt beim Kauf tatsächlich befindet.

Monat 1Monat 36

Bauzeitzinsen im Verlauf

Die Grafik zeigt, wie sich die Zinsen während der Bauzeit monatlich aufbauen – auf Basis des hinterlegten Abrufplans und Bauzeitraums.

Gesamte Bauzeitzinsen

13.467 €

Nach Steuern

8.080 €

Nach Steuern: Bauzeitzinsen × (1 – Steuersatz)

13.467 € × (1 – 40 %) = 8.080 €

Auswertung

Auswertung

Dashboard

Schnellüberblick

Exit-Szenarien

0 % Wertsteigerung

1 % Wertsteigerung p.a.

2 % Wertsteigerung p.a.

3 % Wertsteigerung p.a.

Cashflow

Cashflow-Berechnung

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Warum negativer Cashflow nicht automatisch Verlust bedeutet

Steuerberechnung

Steuerberechnung Vermietung & Verpachtung

Steuerliche Grundlage

Abschreibung

Sonder-AfA

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

linear

linear

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Warum Werbungskosten und AfA die Steuerlast senken können

Bauzeitzinsen im Verlauf