Renditerechner

Auswertung

Ihre Angaben werden auf Basis der MOSAiK-Beispielrechnung zusammengeführt.

Schritt 6

Auswertung

Ausgewählte Wohnung: J05 (J05)

Dashboard

Hinweis: Die dargestellten Werte sind unverbindliche Beispielberechnungen auf Basis Ihrer Eingaben und der hinterlegten Annahmen. Die tatsächliche Entwicklung kann insbesondere durch Finanzierungskonditionen, steuerliche Rahmenbedingungen, Vermietung, Kostenentwicklung und Verkaufspreise abweichen. Steuerliche Effekte sind Schätzwerte und sollten individuell mit einem Steuerberater geprüft werden. Eine Gewähr für die Berechnungsergebnisse wird nicht übernommen.

Schnellüberblick

KapitalanlageMOSAiK DüsseldorfJ05

Die wichtigsten Kennzahlen auf einen Blick – dargestellt am Beispiel einer Kaufpreisentwicklung von 2 % p. a.

Kaufpreis

399.900 €

+ Nebenkosten

33.192 €

Eingesetztes Eigenkapital

66.257 €

* Bauzeitzinsen nach Steuern inklusive

Verkaufspreis

487.476 €

2 % Wertentwicklung p. a.

Haltedauer

10 Jahre

Anlagehorizont bis zum Exit

Restschuld

311.207 €

Darlehensstand nach Laufzeit

Gewinnformel

Verkaufspreis487.476 €

+kumulierter Cashflow6.572 €

–Restschuld311.207 €

–Invest gesamt66.257 €

= Gewinn

116.585 €

Exit-Szenarien

RenditezeitraumBauphase und gebundenes Eigenkapital mitdenkenHinweis öffnen

Die Exit-Szenarien betrachten aktuell 10 Vermietungsjahre. Zwischen Kauf-Einstieg und Fertigstellung liegen zusätzlich rund 24 Monate. Der wirtschaftliche Gesamtzeitraum bis zum Exit beträgt damit etwa 12 Jahre.

Kapitalbindung

Kaufnebenkosten und der verbleibende Eigenkapitalanteil werden regelmäßig früh eingesetzt. Spätere, fremdfinanzierte Kaufpreisraten sind kein weiterer Eigenkapitalabfluss, beeinflussen aber die Bauzeit- und Bereitstellungszinsen.

Opportunitätskosten

Als zusätzliches Vergleichsszenario kann eine entgangene Alternativrendite angesetzt werden. Bei vereinfachten 4 % nach Steuern wären das für das eingegebene Eigenkapital während der Bauphase rund 4.504 €. Das ist keine tatsächliche Ausgabe und sollte nicht automatisch vom Gewinn abgezogen werden.

Wertentwicklung

Bei fest vereinbartem Kaufpreis kann sich der Marktwert bereits während der Bauzeit verändern. Diese mögliche Wertsteigerung ist jedoch nicht realisiert und nur schwer belastbar zu schätzen. Die aktuellen Exit-Szenarien rechnen die Wertsteigerung deshalb ausschließlich über die ausgewiesene Haltedauer.

Cashflow

Die Tabelle zeigt die laufende Liquiditätsbetrachtung auf Basis Ihrer Angaben.

Cashflow-Berechnung

Jahr 1

Cashflow

Miete

11.936 €

Kosten

720 €

Zinsen

12.865 €

Tilgung

3.402 €

Annuität

16.267 €

Cashflow vor Steuern

-5.051 €

Steuerwirkung

12.772 €

Cashflow nach Steuern

7.721 €

Cashflow monatlich

643 €

kumulierter Cashflow

7.721 €

Restschuld

373.388 €

Jahr 2

Cashflow

Miete

11.936 €

Kosten

720 €

Zinsen

12.732 €

Tilgung

3.535 €

Annuität

16.267 €

Cashflow vor Steuern

-5.051 €

Steuerwirkung

12.328 €

Cashflow nach Steuern

7.277 €

Cashflow monatlich

606 €

kumulierter Cashflow

14.998 €

Restschuld

369.853 €

Jahr 3

Cashflow

Miete

11.936 €

Kosten

720 €

Zinsen

12.594 €

Tilgung

3.672 €

Annuität

16.267 €

Cashflow vor Steuern

-5.051 €

Steuerwirkung

11.902 €

Cashflow nach Steuern

6.851 €

Cashflow monatlich

571 €

kumulierter Cashflow

21.850 €

Restschuld

366.181 €

Jahr 4

Cashflow

Miete

12.294 €

Kosten

742 €

Zinsen

12.451 €

Tilgung

7.101 €

Annuität

19.552 €

Cashflow vor Steuern

-7.999 €

Steuerwirkung

11.354 €

Cashflow nach Steuern

3.355 €

Cashflow monatlich

280 €

kumulierter Cashflow

25.204 €

Restschuld

359.080 €

Jahr 5

Cashflow

Miete

12.294 €

Kosten

742 €

Zinsen

12.214 €

Tilgung

7.337 €

Annuität

19.552 €

Cashflow vor Steuern

-7.999 €

Steuerwirkung

5.620 €

Cashflow nach Steuern

-2.379 €

Cashflow monatlich

-198 €

kumulierter Cashflow

22.825 €

Restschuld

351.743 €

Jahr 6

Cashflow

Miete

12.294 €

Kosten

742 €

Zinsen

11.969 €

Tilgung

7.582 €

Annuität

19.552 €

Cashflow vor Steuern

-7.999 €

Steuerwirkung

5.248 €

Cashflow nach Steuern

-2.751 €

Cashflow monatlich

-229 €

kumulierter Cashflow

20.074 €

Restschuld

344.161 €

Jahr 7

Cashflow

Miete

12.663 €

Kosten

764 €

Zinsen

11.716 €

Tilgung

7.836 €

Annuität

19.552 €

Cashflow vor Steuern

-7.653 €

Steuerwirkung

4.744 €

Cashflow nach Steuern

-2.908 €

Cashflow monatlich

-242 €

kumulierter Cashflow

17.166 €

Restschuld

336.325 €

Jahr 8

Cashflow

Miete

12.663 €

Kosten

764 €

Zinsen

11.454 €

Tilgung

8.098 €

Annuität

19.552 €

Cashflow vor Steuern

-7.653 €

Steuerwirkung

4.392 €

Cashflow nach Steuern

-3.261 €

Cashflow monatlich

-272 €

kumulierter Cashflow

13.905 €

Restschuld

328.226 €

Jahr 9

Cashflow

Miete

12.663 €

Kosten

764 €

Zinsen

11.182 €

Tilgung

8.369 €

Annuität

19.552 €

Cashflow vor Steuern

-7.653 €

Steuerwirkung

4.049 €

Cashflow nach Steuern

-3.604 €

Cashflow monatlich

-300 €

kumulierter Cashflow

10.301 €

Restschuld

319.857 €

Jahr 10

Cashflow

Miete

13.043 €

Kosten

787 €

Zinsen

10.902 €

Tilgung

8.650 €

Annuität

19.552 €

Cashflow vor Steuern

-7.296 €

Steuerwirkung

3.567 €

Cashflow nach Steuern

-3.729 €

Cashflow monatlich

-311 €

kumulierter Cashflow

6.572 €

Restschuld

311.207 €

Jahr 11

Cashflow

Miete

13.043 €

Kosten

787 €

Zinsen

10.611 €

Tilgung

8.940 €

Annuität

19.552 €

Cashflow vor Steuern

-7.296 €

Steuerwirkung

3.239 €

Cashflow nach Steuern

-4.057 €

Cashflow monatlich

-338 €

kumulierter Cashflow

2.515 €

Restschuld

302.267 €

Jahr 12

Cashflow

Miete

13.043 €

Kosten

787 €

Zinsen

10.311 €

Tilgung

9.241 €

Annuität

19.552 €

Cashflow vor Steuern

-7.296 €

Steuerwirkung

2.917 €

Cashflow nach Steuern

-4.379 €

Cashflow monatlich

-365 €

kumulierter Cashflow

-1.863 €

Restschuld

293.026 €

Jahr 13

Cashflow

Miete

13.434 €

Kosten

810 €

Zinsen

10.000 €

Tilgung

9.552 €

Annuität

19.552 €

Cashflow vor Steuern

-6.928 €

Steuerwirkung

2.450 €

Cashflow nach Steuern

-4.478 €

Cashflow monatlich

-373 €

kumulierter Cashflow

-6.341 €

Restschuld

283.474 €

Jahr 14

Cashflow

Miete

13.434 €

Kosten

810 €

Zinsen

9.678 €

Tilgung

9.873 €

Annuität

19.552 €

Cashflow vor Steuern

-6.928 €

Steuerwirkung

2.140 €

Cashflow nach Steuern

-4.788 €

Cashflow monatlich

-399 €

kumulierter Cashflow

-11.129 €

Restschuld

273.601 €

Jahr 15

Cashflow

Miete

13.434 €

Kosten

810 €

Zinsen

9.345 €

Tilgung

10.206 €

Annuität

19.552 €

Cashflow vor Steuern

-6.928 €

Steuerwirkung

1.947 €

Cashflow nach Steuern

-4.981 €

Cashflow monatlich

-415 €

kumulierter Cashflow

-16.110 €

Restschuld

263.394 €

Jahr 16

Cashflow

Miete

13.837 €

Kosten

835 €

Zinsen

9.001 €

Tilgung

10.551 €

Annuität

19.552 €

Cashflow vor Steuern

-6.549 €

Steuerwirkung

1.654 €

Cashflow nach Steuern

-4.895 €

Cashflow monatlich

-408 €

kumulierter Cashflow

-21.005 €

Restschuld

252.844 €

Jahr 17

Cashflow

Miete

13.837 €

Kosten

835 €

Zinsen

8.644 €

Tilgung

10.907 €

Annuität

19.552 €

Cashflow vor Steuern

-6.549 €

Steuerwirkung

1.511 €

Cashflow nach Steuern

-5.038 €

Cashflow monatlich

-420 €

kumulierter Cashflow

-26.043 €

Restschuld

241.936 €

Jahr 18

Cashflow

Miete

13.837 €

Kosten

835 €

Zinsen

8.276 €

Tilgung

11.276 €

Annuität

19.552 €

Cashflow vor Steuern

-6.549 €

Steuerwirkung

1.364 €

Cashflow nach Steuern

-5.185 €

Cashflow monatlich

-432 €

kumulierter Cashflow

-31.228 €

Restschuld

230.660 €

Jahr 19

Cashflow

Miete

14.252 €

Kosten

860 €

Zinsen

7.894 €

Tilgung

11.658 €

Annuität

19.552 €

Cashflow vor Steuern

-6.159 €

Steuerwirkung

1.051 €

Cashflow nach Steuern

-5.108 €

Cashflow monatlich

-426 €

kumulierter Cashflow

-36.337 €

Restschuld

219.003 €

Jahr 20

Cashflow

Miete

14.252 €

Kosten

860 €

Zinsen

7.499 €

Tilgung

12.053 €

Annuität

19.552 €

Cashflow vor Steuern

-6.159 €

Steuerwirkung

893 €

Cashflow nach Steuern

-5.266 €

Cashflow monatlich

-439 €

kumulierter Cashflow

-41.603 €

Restschuld

206.950 €

Summe Jahr 1 bis 10

Cashflow vor Steuern

-69.404 €

Steuerwirkung

75.976 €

Cashflow nach Steuern

6.572 €

Durchschnitt monatlich

55 €

Restschuld

311.207 €

Summe Jahr 11 bis 20

Cashflow vor Steuern

-67.342 €

Steuerwirkung

19.167 €

Cashflow nach Steuern

-48.175 €

Durchschnitt monatlich

-401 €

Restschuld

206.950 €

Summe Jahr 1 bis 20

Cashflow vor Steuern

-136.746 €

Steuerwirkung

95.143 €

Cashflow nach Steuern

-41.603 €

Durchschnitt monatlich

-173 €

Restschuld

206.950 €

Jahr	Miete	Kosten	Zinsen	Tilgung	Annuität	CF v. St.	Steuerwirkung	CF n. St.	CF mtl.	kum. CF	Restschuld
1	11.936 €	720 €	12.865 €	3.402 €	16.267 €	-5.051 €	12.772 €	7.721 €	643 €	7.721 €	373.388 €
2	11.936 €	720 €	12.732 €	3.535 €	16.267 €	-5.051 €	12.328 €	7.277 €	606 €	14.998 €	369.853 €
3	11.936 €	720 €	12.594 €	3.672 €	16.267 €	-5.051 €	11.902 €	6.851 €	571 €	21.850 €	366.181 €
4	12.294 €	742 €	12.451 €	7.101 €	19.552 €	-7.999 €	11.354 €	3.355 €	280 €	25.204 €	359.080 €
5	12.294 €	742 €	12.214 €	7.337 €	19.552 €	-7.999 €	5.620 €	-2.379 €	-198 €	22.825 €	351.743 €
6	12.294 €	742 €	11.969 €	7.582 €	19.552 €	-7.999 €	5.248 €	-2.751 €	-229 €	20.074 €	344.161 €
7	12.663 €	764 €	11.716 €	7.836 €	19.552 €	-7.653 €	4.744 €	-2.908 €	-242 €	17.166 €	336.325 €
8	12.663 €	764 €	11.454 €	8.098 €	19.552 €	-7.653 €	4.392 €	-3.261 €	-272 €	13.905 €	328.226 €
9	12.663 €	764 €	11.182 €	8.369 €	19.552 €	-7.653 €	4.049 €	-3.604 €	-300 €	10.301 €	319.857 €
10	13.043 €	787 €	10.902 €	8.650 €	19.552 €	-7.296 €	3.567 €	-3.729 €	-311 €	6.572 €	311.207 €
11	13.043 €	787 €	10.611 €	8.940 €	19.552 €	-7.296 €	3.239 €	-4.057 €	-338 €	2.515 €	302.267 €
12	13.043 €	787 €	10.311 €	9.241 €	19.552 €	-7.296 €	2.917 €	-4.379 €	-365 €	-1.863 €	293.026 €
13	13.434 €	810 €	10.000 €	9.552 €	19.552 €	-6.928 €	2.450 €	-4.478 €	-373 €	-6.341 €	283.474 €
14	13.434 €	810 €	9.678 €	9.873 €	19.552 €	-6.928 €	2.140 €	-4.788 €	-399 €	-11.129 €	273.601 €
15	13.434 €	810 €	9.345 €	10.206 €	19.552 €	-6.928 €	1.947 €	-4.981 €	-415 €	-16.110 €	263.394 €
16	13.837 €	835 €	9.001 €	10.551 €	19.552 €	-6.549 €	1.654 €	-4.895 €	-408 €	-21.005 €	252.844 €
17	13.837 €	835 €	8.644 €	10.907 €	19.552 €	-6.549 €	1.511 €	-5.038 €	-420 €	-26.043 €	241.936 €
18	13.837 €	835 €	8.276 €	11.276 €	19.552 €	-6.549 €	1.364 €	-5.185 €	-432 €	-31.228 €	230.660 €
19	14.252 €	860 €	7.894 €	11.658 €	19.552 €	-6.159 €	1.051 €	-5.108 €	-426 €	-36.337 €	219.003 €
20	14.252 €	860 €	7.499 €	12.053 €	19.552 €	-6.159 €	893 €	-5.266 €	-439 €	-41.603 €	206.950 €
Σ 1-10	123.721 €	7.463 €	120.079 €	65.583 €	185.661 €	-69.404 €	75.976 €	6.572 €	55 € Ø mtl.	6.572 €	311.207 €
Σ 11-20	136.403 €	8.228 €	91.259 €	104.257 €	195.516 €	-67.342 €	19.167 €	-48.175 €	-401 € Ø mtl.	-48.175 €	206.950 €
Σ 1-20	260.123 €	15.691 €	211.338 €	169.840 €	381.178 €	-136.746 €	95.143 €	-41.603 €	-173 € Ø mtl.	-41.603 €	206.950 €

Abkürzungen: Kosten = Verwaltungskosten plus Instandhaltungsrücklage p.a. · CF = Cashflow · St. = Steuern · kum. CF = kumulierter Cashflow · Ø mtl. = Durchschnitt pro Monat

Cashflow-Einordnung

Warum negativer Cashflow nicht automatisch Verlust bedeutet

Vor Steuern

Der Cashflow vor Steuern zeigt die jährliche Liquidität aus Mieteinnahmen abzüglich laufender Kosten, Zinsen und Tilgung. Damit wird sichtbar, welchen Betrag die Immobilie vor der persönlichen Einkommensteuer erwirtschaftet oder wie viel Liquidität zunächst ergänzt werden muss.

Nach Steuern

Die Steuerwirkung wird anschließend zum Cashflow vor Steuern addiert. So entsteht der Cashflow nach Steuern, der die tatsächliche Liquiditätswirkung im jeweiligen Jahr zeigt. Ein negativer Wert bedeutet nicht automatisch einen wirtschaftlichen Verlust: Der Tilgungsanteil senkt zugleich die Restschuld und erhöht den Eigenkapitalanteil.

Reinvestition

Viele Investoren halten die Tilgung bewusst niedrig, um Liquidität flexibel zu halten und sie außerhalb der Immobilie investieren zu können. Eine höhere Tilgung senkt zwar die Restschuld und das Zinsänderungsrisiko, bindet aber Kapital im Objekt. Bei KfW 40 QNG-Projekten können hohe Abschreibungen in den ersten Jahren zusätzlich Liquidität freisetzen. Wird diese Steuerliquidität diszipliniert reinvestiert, kann sie außerhalb der Immobilie weiterarbeiten und die Gesamtrendite spürbar beeinflussen.

Hinweis: Tilgung ist wirtschaftlich eher Vermögensumschichtung als laufender Verbrauch. Sie reduziert die Restschuld, senkt künftige Zinslasten und mindert Zinsänderungsrisiken. Gleichzeitig kann ein Investor abwägen, ob freie Liquidität außerhalb der Immobilie eine höhere Rendite erzielen kann als die eingesparte Darlehensverzinsung. Gerade deshalb betrachten professionelle Anleger Cashflow, Tilgung, Restschuld und Wiederanlage der Steuerüberschüsse nicht isoliert, sondern als zusammenhängende Liquiditäts- und Vermögensstrategie.

Steuerberechnung

Steuerberechnung Vermietung & Verpachtung

Die Berechnung wechselt automatisch von degressiver AfA auf lineare AfA, sobald die lineare AfA höher ist. Der konkrete Wechselzeitpunkt steht in der Übersicht darunter.

Steuerliche Grundlage

Steuersatz40 %

Grund und Boden39.225 €

AfA-Basis Gebäude390.611 €

Abschreibung

Degressive AfA p.a.5 %

Lineare AfA p.a.3 %

Wechsel auf linearab Jahr 15

Sonder-AfA

Sonder-AfA-Basis221.000 €

Sonder-AfA p.a.11.050 €

Sonder-AfA Jahre4 Jahre

Jahr 1

degressiv

Miete

11.936 €

Verwaltung

420 €

Zinsen

12.865 €

normale AfA

19.531 €

Sonder-AfA

11.050 €

AfA gesamt

30.581 €

Buchwert Ende

360.030 €

Einkünfte aus V&V

-31.929 €

Steuerwirkung

12.772 €

Jahr 2

degressiv

Miete

11.936 €

Verwaltung

420 €

Zinsen

12.732 €

normale AfA

18.554 €

Sonder-AfA

11.050 €

AfA gesamt

29.604 €

Buchwert Ende

330.426 €

Einkünfte aus V&V

-30.820 €

Steuerwirkung

12.328 €

Jahr 3

degressiv

Miete

11.936 €

Verwaltung

420 €

Zinsen

12.594 €

normale AfA

17.626 €

Sonder-AfA

11.050 €

AfA gesamt

28.676 €

Buchwert Ende

301.750 €

Einkünfte aus V&V

-29.755 €

Steuerwirkung

11.902 €

Jahr 4

degressiv

Miete

12.294 €

Verwaltung

433 €

Zinsen

12.451 €

normale AfA

16.745 €

Sonder-AfA

11.050 €

AfA gesamt

27.795 €

Buchwert Ende

273.955 €

Einkünfte aus V&V

-28.385 €

Steuerwirkung

11.354 €

Jahr 5

degressiv

Miete

12.294 €

Verwaltung

433 €

Zinsen

12.214 €

normale AfA

13.698 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

13.698 €

Buchwert Ende

260.257 €

Einkünfte aus V&V

-14.051 €

Steuerwirkung

5.620 €

Jahr 6

degressiv

Miete

12.294 €

Verwaltung

433 €

Zinsen

11.969 €

normale AfA

13.013 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

13.013 €

Buchwert Ende

247.244 €

Einkünfte aus V&V

-13.121 €

Steuerwirkung

5.248 €

Jahr 7

degressiv

Miete

12.663 €

Verwaltung

446 €

Zinsen

11.716 €

normale AfA

12.362 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

12.362 €

Buchwert Ende

234.882 €

Einkünfte aus V&V

-11.861 €

Steuerwirkung

4.744 €

Jahr 8

degressiv

Miete

12.663 €

Verwaltung

446 €

Zinsen

11.454 €

normale AfA

11.744 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

11.744 €

Buchwert Ende

223.138 €

Einkünfte aus V&V

-10.980 €

Steuerwirkung

4.392 €

Jahr 9

degressiv

Miete

12.663 €

Verwaltung

446 €

Zinsen

11.182 €

normale AfA

11.157 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

11.157 €

Buchwert Ende

211.981 €

Einkünfte aus V&V

-10.122 €

Steuerwirkung

4.049 €

Jahr 10

degressiv

Miete

13.043 €

Verwaltung

459 €

Zinsen

10.902 €

normale AfA

10.599 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

10.599 €

Buchwert Ende

201.382 €

Einkünfte aus V&V

-8.917 €

Steuerwirkung

3.567 €

Jahr 11

degressiv

Miete

13.043 €

Verwaltung

459 €

Zinsen

10.611 €

normale AfA

10.069 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

10.069 €

Buchwert Ende

191.313 €

Einkünfte aus V&V

-8.097 €

Steuerwirkung

3.239 €

Jahr 12

degressiv

Miete

13.043 €

Verwaltung

459 €

Zinsen

10.311 €

normale AfA

9.566 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

9.566 €

Buchwert Ende

181.747 €

Einkünfte aus V&V

-7.293 €

Steuerwirkung

2.917 €

Jahr 13

degressiv

Miete

13.434 €

Verwaltung

473 €

Zinsen

10.000 €

normale AfA

9.087 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

9.087 €

Buchwert Ende

172.660 €

Einkünfte aus V&V

-6.126 €

Steuerwirkung

2.450 €

Jahr 14

degressiv

Miete

13.434 €

Verwaltung

473 €

Zinsen

9.678 €

normale AfA

8.633 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

8.633 €

Buchwert Ende

164.027 €

Einkünfte aus V&V

-5.350 €

Steuerwirkung

2.140 €

Jahr 15

linear

Miete

13.434 €

Verwaltung

473 €

Zinsen

9.345 €

normale AfA

8.484 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

8.484 €

Buchwert Ende

155.543 €

Einkünfte aus V&V

-4.868 €

Steuerwirkung

1.947 €

Jahr 16

linear

Miete

13.837 €

Verwaltung

487 €

Zinsen

9.001 €

normale AfA

8.484 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

8.484 €

Buchwert Ende

147.059 €

Einkünfte aus V&V

-4.135 €

Steuerwirkung

1.654 €

Jahr 17

linear

Miete

13.837 €

Verwaltung

487 €

Zinsen

8.644 €

normale AfA

8.484 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

8.484 €

Buchwert Ende

138.575 €

Einkünfte aus V&V

-3.779 €

Steuerwirkung

1.511 €

Jahr 18

linear

Miete

13.837 €

Verwaltung

487 €

Zinsen

8.276 €

normale AfA

8.484 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

8.484 €

Buchwert Ende

130.090 €

Einkünfte aus V&V

-3.410 €

Steuerwirkung

1.364 €

Jahr 19

linear

Miete

14.252 €

Verwaltung

502 €

Zinsen

7.894 €

normale AfA

8.484 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

8.484 €

Buchwert Ende

121.606 €

Einkünfte aus V&V

-2.627 €

Steuerwirkung

1.051 €

Jahr 20

linear

Miete

14.252 €

Verwaltung

502 €

Zinsen

7.499 €

normale AfA

8.484 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

8.484 €

Buchwert Ende

113.122 €

Einkünfte aus V&V

-2.232 €

Steuerwirkung

893 €

Summe Jahr 1 bis 10

Miete

123.721 €

AfA gesamt

189.229 €

Einkünfte aus V&V

-189.940 €

Steuerwirkung

75.976 €

Summe Jahr 1 bis 20

Miete

260.123 €

AfA gesamt

277.489 €

Einkünfte aus V&V

-237.857 €

Steuerwirkung

95.143 €

Jahr	AfA-Art	BW Anfang	Miete	Verwaltung	Zinsen	norm. AfA	Sonder-AfA	AfA ges.	BW Ende	Eink. V+V	Steuerwirkung
1	degressiv	390.611 €	11.936 €	420 €	12.865 €	19.531 €	11.050 €	30.581 €	360.030 €	-31.929 €	12.772 €
2	degressiv	360.030 €	11.936 €	420 €	12.732 €	18.554 €	11.050 €	29.604 €	330.426 €	-30.820 €	12.328 €
3	degressiv	330.426 €	11.936 €	420 €	12.594 €	17.626 €	11.050 €	28.676 €	301.750 €	-29.755 €	11.902 €
4	degressiv	301.750 €	12.294 €	433 €	12.451 €	16.745 €	11.050 €	27.795 €	273.955 €	-28.385 €	11.354 €
5	degressiv	273.955 €	12.294 €	433 €	12.214 €	13.698 €	0 €	13.698 €	260.257 €	-14.051 €	5.620 €
6	degressiv	260.257 €	12.294 €	433 €	11.969 €	13.013 €	0 €	13.013 €	247.244 €	-13.121 €	5.248 €
7	degressiv	247.244 €	12.663 €	446 €	11.716 €	12.362 €	0 €	12.362 €	234.882 €	-11.861 €	4.744 €
8	degressiv	234.882 €	12.663 €	446 €	11.454 €	11.744 €	0 €	11.744 €	223.138 €	-10.980 €	4.392 €
9	degressiv	223.138 €	12.663 €	446 €	11.182 €	11.157 €	0 €	11.157 €	211.981 €	-10.122 €	4.049 €
10	degressiv	211.981 €	13.043 €	459 €	10.902 €	10.599 €	0 €	10.599 €	201.382 €	-8.917 €	3.567 €
11	degressiv	201.382 €	13.043 €	459 €	10.611 €	10.069 €	0 €	10.069 €	191.313 €	-8.097 €	3.239 €
12	degressiv	191.313 €	13.043 €	459 €	10.311 €	9.566 €	0 €	9.566 €	181.747 €	-7.293 €	2.917 €
13	degressiv	181.747 €	13.434 €	473 €	10.000 €	9.087 €	0 €	9.087 €	172.660 €	-6.126 €	2.450 €
14	degressiv	172.660 €	13.434 €	473 €	9.678 €	8.633 €	0 €	8.633 €	164.027 €	-5.350 €	2.140 €
15	linear	164.027 €	13.434 €	473 €	9.345 €	8.484 €	0 €	8.484 €	155.543 €	-4.868 €	1.947 €
16	linear	155.543 €	13.837 €	487 €	9.001 €	8.484 €	0 €	8.484 €	147.059 €	-4.135 €	1.654 €
17	linear	147.059 €	13.837 €	487 €	8.644 €	8.484 €	0 €	8.484 €	138.575 €	-3.779 €	1.511 €
18	linear	138.575 €	13.837 €	487 €	8.276 €	8.484 €	0 €	8.484 €	130.090 €	-3.410 €	1.364 €
19	linear	130.090 €	14.252 €	502 €	7.894 €	8.484 €	0 €	8.484 €	121.606 €	-2.627 €	1.051 €
20	linear	121.606 €	14.252 €	502 €	7.499 €	8.484 €	0 €	8.484 €	113.122 €	-2.232 €	893 €
Summe Jahr 1 bis 10	-	-	123.721 €	4.353 €	120.079 €	145.029 €	44.200 €	189.229 €	-	-189.940 €	75.976 €
Summe Jahr 1 bis 20	-	-	260.123 €	9.153 €	211.338 €	233.289 €	44.200 €	277.489 €	-	-237.857 €	95.143 €

AfA-Detailwerte anzeigen

Der degressive Schattenbuchwert ist ein technischer Hilfswert für die Berechnung der degressiven AfA. Er ist nicht der maßgebliche steuerliche Buchwert.

Jahr	AfA-Art	degr. Schatten-BW Anfang	degr. Schatten-BW Ende	Buchwert Anfang	normale AfA	Sonder-AfA	Buchwert Ende
1	degressiv	390.611 €	371.080 €	390.611 €	19.531 €	11.050 €	360.030 €
2	degressiv	371.080 €	352.526 €	360.030 €	18.554 €	11.050 €	330.426 €
3	degressiv	352.526 €	334.900 €	330.426 €	17.626 €	11.050 €	301.750 €
4	degressiv	334.900 €	318.155 €	301.750 €	16.745 €	11.050 €	273.955 €
5	degressiv	273.955 €	260.257 €	273.955 €	13.698 €	0 €	260.257 €
6	degressiv	260.257 €	247.244 €	260.257 €	13.013 €	0 €	247.244 €
7	degressiv	247.244 €	234.882 €	247.244 €	12.362 €	0 €	234.882 €
8	degressiv	234.882 €	223.138 €	234.882 €	11.744 €	0 €	223.138 €
9	degressiv	223.138 €	211.981 €	223.138 €	11.157 €	0 €	211.981 €
10	degressiv	211.981 €	201.382 €	211.981 €	10.599 €	0 €	201.382 €
11	degressiv	201.382 €	191.313 €	201.382 €	10.069 €	0 €	191.313 €
12	degressiv	191.313 €	181.747 €	191.313 €	9.566 €	0 €	181.747 €
13	degressiv	181.747 €	172.660 €	181.747 €	9.087 €	0 €	172.660 €
14	degressiv	172.660 €	164.027 €	172.660 €	8.633 €	0 €	164.027 €
15	linear	164.027 €	155.543 €	164.027 €	8.484 €	0 €	155.543 €
16	linear	155.543 €	147.059 €	155.543 €	8.484 €	0 €	147.059 €
17	linear	147.059 €	138.575 €	147.059 €	8.484 €	0 €	138.575 €
18	linear	138.575 €	130.090 €	138.575 €	8.484 €	0 €	130.090 €
19	linear	130.090 €	121.606 €	130.090 €	8.484 €	0 €	121.606 €
20	linear	121.606 €	113.122 €	121.606 €	8.484 €	0 €	113.122 €

Steuerliche Einordnung

Warum Werbungskosten und AfA die Steuerlast senken können

Vermietung

Bei einer langfristigen Vermietung werden Mieteinnahmen den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zugeordnet. Den Einnahmen können die damit verbundenen Werbungskosten gegenübergestellt werden, zum Beispiel nicht umlagefähige Verwaltungskosten, laufende Zinsaufwendungen und steuerliche Abschreibungen. Die Instandhaltungsrücklage mindert den Cashflow, wird steuerlich aber erst bei tatsächlichem Aufwand berücksichtigt.

Abschreibung

Die AfA bildet steuerlich die Abnutzung des Gebäudes ab. Bei Immobilien ist diese Abnutzung wirtschaftlich nicht immer unmittelbar mit einem tatsächlichen Geldabfluss vergleichbar. Der Gesetzgeber nutzt Abschreibungsregeln deshalb auch, um Investitionen in Wohnraum zu strukturieren und gezielt zu fördern.

Steuerwirkung

Die Sonder-AfA nach § 7b EStG kann zusätzlich wirken, ist aber über die förderfähige Bemessungsgrundlage je Quadratmeter begrenzt. Die Spalte Eink. V+V zeigt den steuerlichen Überschuss oder Verlust. Ein Verlust kann das zu versteuernde Einkommen mindern; daraus ergibt sich die ausgewiesene Steuerersparnis.

Hinweis: Die steuerliche Wirkung bezieht sich auf das zu versteuernde Einkommen, nicht auf das Bruttoeinkommen. Eine mögliche Entlastung kann über einen Antrag auf Lohnsteuer-Ermäßigung bereits während des Jahres über die monatliche Lohnabrechnung berücksichtigt werden. Die konkrete steuerliche Behandlung sollte individuell mit dem Steuerberater geprüft werden.

Projekteinstieg: Monat 12

Der Projekteinstieg bestimmt, ab welchem Monat Kauf und Finanzierung simuliert werden. Bereits fällige Raten werden beim Einstieg gesammelt abgerufen. Wichtig: Der Zeitpunkt ist nicht frei wählbar. Wählen Sie den Monat, in dem sich das Projekt beim Kauf tatsächlich befindet.

Monat 1Monat 36

Bauzeitzinsen im Verlauf

Die Grafik zeigt, wie sich die Zinsen während der Bauzeit monatlich aufbauen – auf Basis des hinterlegten Abrufplans und Bauzeitraums.

Gesamte Bauzeitzinsen

16.591 €

Nach Steuern

9.955 €

Nach Steuern: Bauzeitzinsen × (1 – Steuersatz)

16.591 € × (1 – 40 %) = 9.955 €

Auswertung

Auswertung

Dashboard

Schnellüberblick

Exit-Szenarien

0 % Wertsteigerung

1 % Wertsteigerung p.a.

2 % Wertsteigerung p.a.

3 % Wertsteigerung p.a.

Cashflow

Cashflow-Berechnung

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Warum negativer Cashflow nicht automatisch Verlust bedeutet

Steuerberechnung

Steuerberechnung Vermietung & Verpachtung

Steuerliche Grundlage

Abschreibung

Sonder-AfA

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

linear

linear

linear

linear

linear

linear

Warum Werbungskosten und AfA die Steuerlast senken können

Bauzeitzinsen im Verlauf