Von uns. Für Sie.

Auswertung

Ihre Angaben werden auf Basis der MOSAiK-Beispielrechnung zusammengeführt.

Schritt 6

Auswertung

Ausgewählte Wohnung: J05 (J05)

Dashboard

Hinweis: Die dargestellten Werte sind unverbindliche Beispielberechnungen auf Basis Ihrer Eingaben und der hinterlegten Annahmen. Die tatsächliche Entwicklung kann insbesondere durch Finanzierungskonditionen, steuerliche Rahmenbedingungen, Vermietung, Kostenentwicklung und Verkaufspreise abweichen. Steuerliche Effekte sind Schätzwerte und sollten individuell mit einem Steuerberater geprüft werden. Eine Gewähr für die Berechnungsergebnisse wird nicht übernommen.

Schnellüberblick

KapitalanlageMOSAiK DüsseldorfJ05

Die wichtigsten Kennzahlen auf einen Blick – dargestellt am Beispiel einer Kaufpreisentwicklung von 2 % p. a.

Kaufpreis

399.900 €

+ Nebenkosten

33.192 €

Eingesetztes Eigenkapital

65.980 €

* Bauzeitzinsen nach Steuern inklusive

Verkaufspreis

487.476 €

2 % Wertentwicklung p. a.

Haltedauer

10 Jahre

Anlagehorizont bis zum Exit

Restschuld

307.077 €

Darlehensstand nach Laufzeit

Gewinnformel

Verkaufspreis487.476 €

+kumulierter Cashflow6.474 €

–Restschuld307.077 €

–Invest gesamt65.980 €

= Gewinn

120.893 €

Exit-Szenarien

RenditezeitraumBauphase und gebundenes Eigenkapital mitdenkenHinweis öffnen

Die Exit-Szenarien betrachten aktuell 10 Vermietungsjahre. Zwischen Kauf-Einstieg und Fertigstellung liegen zusätzlich rund 24 Monate. Der wirtschaftliche Gesamtzeitraum bis zum Exit beträgt damit etwa 12 Jahre.

Kapitalbindung

Kaufnebenkosten und der verbleibende Eigenkapitalanteil werden regelmäßig früh eingesetzt. Spätere, fremdfinanzierte Kaufpreisraten sind kein weiterer Eigenkapitalabfluss, beeinflussen aber die Bauzeit- und Bereitstellungszinsen.

Opportunitätskosten

Als zusätzliches Vergleichsszenario kann eine entgangene Alternativrendite angesetzt werden. Bei vereinfachten 4 % nach Steuern wären das für das eingegebene Eigenkapital während der Bauphase rund 4.504 €. Das ist keine tatsächliche Ausgabe und sollte nicht automatisch vom Gewinn abgezogen werden.

Wertentwicklung

Bei fest vereinbartem Kaufpreis kann sich der Marktwert bereits während der Bauzeit verändern. Diese mögliche Wertsteigerung ist jedoch nicht realisiert und nur schwer belastbar zu schätzen. Die aktuellen Exit-Szenarien rechnen die Wertsteigerung deshalb ausschließlich über die ausgewiesene Haltedauer.

Cashflow

Die Tabelle zeigt die laufende Liquiditätsbetrachtung auf Basis Ihrer Angaben.

Cashflow-Berechnung

Jahr 1

Cashflow

Miete

11.936 €

Steuer

12.724 €

Kosten

420 €

Zinsen

12.571 €

Cashflow vor Tilgung

11.669 €

Tilgung

3.402 €

Annuität

15.973 €

Cashflow nach Tilgung

8.267 €

Cashflow monatlich

689 €

kumulierter Cashflow

8.267 €

Restschuld

373.388 €

Jahr 2

Cashflow

Miete

11.936 €

Steuer

12.278 €

Kosten

420 €

Zinsen

12.440 €

Cashflow vor Tilgung

11.353 €

Tilgung

3.533 €

Annuität

15.973 €

Cashflow nach Tilgung

7.821 €

Cashflow monatlich

652 €

kumulierter Cashflow

16.088 €

Restschuld

369.855 €

Jahr 3

Cashflow

Miete

11.936 €

Steuer

11.849 €

Kosten

420 €

Zinsen

12.304 €

Cashflow vor Tilgung

11.061 €

Tilgung

6.999 €

Annuität

19.303 €

Cashflow nach Tilgung

4.062 €

Cashflow monatlich

338 €

kumulierter Cashflow

20.150 €

Restschuld

362.856 €

Jahr 4

Cashflow

Miete

12.055 €

Steuer

11.357 €

Kosten

424 €

Zinsen

12.078 €

Cashflow vor Tilgung

10.910 €

Tilgung

7.225 €

Annuität

19.303 €

Cashflow nach Tilgung

3.685 €

Cashflow monatlich

307 €

kumulierter Cashflow

23.834 €

Restschuld

355.631 €

Jahr 5

Cashflow

Miete

12.055 €

Steuer

5.621 €

Kosten

424 €

Zinsen

11.844 €

Cashflow vor Tilgung

5.409 €

Tilgung

7.459 €

Annuität

19.303 €

Cashflow nach Tilgung

-2.051 €

Cashflow monatlich

-171 €

kumulierter Cashflow

21.783 €

Restschuld

348.171 €

Jahr 6

Cashflow

Miete

12.055 €

Steuer

5.248 €

Kosten

424 €

Zinsen

11.602 €

Cashflow vor Tilgung

5.277 €

Tilgung

7.701 €

Annuität

19.303 €

Cashflow nach Tilgung

-2.425 €

Cashflow monatlich

-202 €

kumulierter Cashflow

19.359 €

Restschuld

340.470 €

Jahr 7

Cashflow

Miete

12.176 €

Steuer

4.838 €

Kosten

428 €

Zinsen

11.352 €

Cashflow vor Tilgung

5.234 €

Tilgung

7.952 €

Annuität

19.303 €

Cashflow nach Tilgung

-2.718 €

Cashflow monatlich

-226 €

kumulierter Cashflow

16.641 €

Restschuld

332.518 €

Jahr 8

Cashflow

Miete

12.176 €

Steuer

4.485 €

Kosten

428 €

Zinsen

11.093 €

Cashflow vor Tilgung

5.139 €

Tilgung

8.210 €

Annuität

19.303 €

Cashflow nach Tilgung

-3.071 €

Cashflow monatlich

-256 €

kumulierter Cashflow

13.570 €

Restschuld

324.308 €

Jahr 9

Cashflow

Miete

12.176 €

Steuer

4.141 €

Kosten

428 €

Zinsen

10.826 €

Cashflow vor Tilgung

5.062 €

Tilgung

8.478 €

Annuität

19.303 €

Cashflow nach Tilgung

-3.415 €

Cashflow monatlich

-285 €

kumulierter Cashflow

10.155 €

Restschuld

315.831 €

Jahr 10

Cashflow

Miete

12.298 €

Steuer

3.758 €

Kosten

433 €

Zinsen

10.549 €

Cashflow vor Tilgung

5.073 €

Tilgung

8.754 €

Annuität

19.303 €

Cashflow nach Tilgung

-3.681 €

Cashflow monatlich

-307 €

kumulierter Cashflow

6.474 €

Restschuld

307.077 €

Jahr 11

Cashflow

Miete

12.298 €

Steuer

3.429 €

Kosten

433 €

Zinsen

10.264 €

Cashflow vor Tilgung

5.030 €

Tilgung

9.040 €

Annuität

19.303 €

Cashflow nach Tilgung

-4.009 €

Cashflow monatlich

-334 €

kumulierter Cashflow

2.464 €

Restschuld

298.037 €

Jahr 12

Cashflow

Miete

12.298 €

Steuer

3.107 €

Kosten

433 €

Zinsen

9.968 €

Cashflow vor Tilgung

5.004 €

Tilgung

9.335 €

Annuität

19.303 €

Cashflow nach Tilgung

-4.331 €

Cashflow monatlich

-361 €

kumulierter Cashflow

-1.867 €

Restschuld

288.702 €

Jahr 13

Cashflow

Miete

12.421 €

Steuer

2.744 €

Kosten

437 €

Zinsen

9.663 €

Cashflow vor Tilgung

5.065 €

Tilgung

9.641 €

Annuität

19.303 €

Cashflow nach Tilgung

-4.575 €

Cashflow monatlich

-381 €

kumulierter Cashflow

-6.442 €

Restschuld

279.061 €

Jahr 14

Cashflow

Miete

12.421 €

Steuer

2.434 €

Kosten

437 €

Zinsen

9.347 €

Cashflow vor Tilgung

5.071 €

Tilgung

9.956 €

Annuität

19.303 €

Cashflow nach Tilgung

-4.885 €

Cashflow monatlich

-407 €

kumulierter Cashflow

-11.327 €

Restschuld

269.105 €

Jahr 15

Cashflow

Miete

12.421 €

Steuer

2.244 €

Kosten

437 €

Zinsen

9.020 €

Cashflow vor Tilgung

5.207 €

Tilgung

10.283 €

Annuität

19.303 €

Cashflow nach Tilgung

-5.076 €

Cashflow monatlich

-423 €

kumulierter Cashflow

-16.403 €

Restschuld

258.821 €

Jahr 16

Cashflow

Miete

12.545 €

Steuer

2.061 €

Kosten

441 €

Zinsen

8.682 €

Cashflow vor Tilgung

5.482 €

Tilgung

10.621 €

Annuität

19.303 €

Cashflow nach Tilgung

-5.139 €

Cashflow monatlich

-428 €

kumulierter Cashflow

-21.542 €

Restschuld

248.201 €

Jahr 17

Cashflow

Miete

12.545 €

Steuer

1.921 €

Kosten

441 €

Zinsen

8.333 €

Cashflow vor Tilgung

5.691 €

Tilgung

10.970 €

Annuität

19.303 €

Cashflow nach Tilgung

-5.279 €

Cashflow monatlich

-440 €

kumulierter Cashflow

-26.821 €

Restschuld

237.231 €

Jahr 18

Cashflow

Miete

12.545 €

Steuer

1.776 €

Kosten

441 €

Zinsen

7.972 €

Cashflow vor Tilgung

5.908 €

Tilgung

11.331 €

Annuität

19.303 €

Cashflow nach Tilgung

-5.423 €

Cashflow monatlich

-452 €

kumulierter Cashflow

-32.245 €

Restschuld

225.899 €

Jahr 19

Cashflow

Miete

12.670 €

Steuer

1.579 €

Kosten

446 €

Zinsen

7.599 €

Cashflow vor Tilgung

6.204 €

Tilgung

11.705 €

Annuität

19.303 €

Cashflow nach Tilgung

-5.500 €

Cashflow monatlich

-458 €

kumulierter Cashflow

-37.745 €

Restschuld

214.195 €

Jahr 20

Cashflow

Miete

12.670 €

Steuer

1.424 €

Kosten

446 €

Zinsen

7.212 €

Cashflow vor Tilgung

6.436 €

Tilgung

12.091 €

Annuität

19.303 €

Cashflow nach Tilgung

-5.655 €

Cashflow monatlich

-471 €

kumulierter Cashflow

-43.400 €

Restschuld

202.104 €

Summe Jahr 1 bis 10

Cashflow gesamt

6.474 €

Durchschnitt monatlich

54 €

Steuer

76.298 €

Restschuld

307.077 €

Summe Jahr 11 bis 20

Cashflow gesamt

-49.874 €

Durchschnitt monatlich

-416 €

Steuer

22.720 €

Restschuld

202.104 €

Summe Jahr 1 bis 20

Cashflow gesamt

-43.400 €

Durchschnitt monatlich

-181 €

Steuer

99.018 €

Restschuld

202.104 €

Jahr	Miete	Steuer	Kosten	Zinsen	CF vor Tilg.	Tilgung	Annuität	CF n. Tilg.	CF mtl.	kum. CF	Restschuld
1	11.936 €	12.724 €	420 €	12.571 €	11.669 €	3.402 €	15.973 €	8.267 €	689 €	8.267 €	373.388 €
2	11.936 €	12.278 €	420 €	12.440 €	11.353 €	3.533 €	15.973 €	7.821 €	652 €	16.088 €	369.855 €
3	11.936 €	11.849 €	420 €	12.304 €	11.061 €	6.999 €	19.303 €	4.062 €	338 €	20.150 €	362.856 €
4	12.055 €	11.357 €	424 €	12.078 €	10.910 €	7.225 €	19.303 €	3.685 €	307 €	23.834 €	355.631 €
5	12.055 €	5.621 €	424 €	11.844 €	5.409 €	7.459 €	19.303 €	-2.051 €	-171 €	21.783 €	348.171 €
6	12.055 €	5.248 €	424 €	11.602 €	5.277 €	7.701 €	19.303 €	-2.425 €	-202 €	19.359 €	340.470 €
7	12.176 €	4.838 €	428 €	11.352 €	5.234 €	7.952 €	19.303 €	-2.718 €	-226 €	16.641 €	332.518 €
8	12.176 €	4.485 €	428 €	11.093 €	5.139 €	8.210 €	19.303 €	-3.071 €	-256 €	13.570 €	324.308 €
9	12.176 €	4.141 €	428 €	10.826 €	5.062 €	8.478 €	19.303 €	-3.415 €	-285 €	10.155 €	315.831 €
10	12.298 €	3.758 €	433 €	10.549 €	5.073 €	8.754 €	19.303 €	-3.681 €	-307 €	6.474 €	307.077 €
11	12.298 €	3.429 €	433 €	10.264 €	5.030 €	9.040 €	19.303 €	-4.009 €	-334 €	2.464 €	298.037 €
12	12.298 €	3.107 €	433 €	9.968 €	5.004 €	9.335 €	19.303 €	-4.331 €	-361 €	-1.867 €	288.702 €
13	12.421 €	2.744 €	437 €	9.663 €	5.065 €	9.641 €	19.303 €	-4.575 €	-381 €	-6.442 €	279.061 €
14	12.421 €	2.434 €	437 €	9.347 €	5.071 €	9.956 €	19.303 €	-4.885 €	-407 €	-11.327 €	269.105 €
15	12.421 €	2.244 €	437 €	9.020 €	5.207 €	10.283 €	19.303 €	-5.076 €	-423 €	-16.403 €	258.821 €
16	12.545 €	2.061 €	441 €	8.682 €	5.482 €	10.621 €	19.303 €	-5.139 €	-428 €	-21.542 €	248.201 €
17	12.545 €	1.921 €	441 €	8.333 €	5.691 €	10.970 €	19.303 €	-5.279 €	-440 €	-26.821 €	237.231 €
18	12.545 €	1.776 €	441 €	7.972 €	5.908 €	11.331 €	19.303 €	-5.423 €	-452 €	-32.245 €	225.899 €
19	12.670 €	1.579 €	446 €	7.599 €	6.204 €	11.705 €	19.303 €	-5.500 €	-458 €	-37.745 €	214.195 €
20	12.670 €	1.424 €	446 €	7.212 €	6.436 €	12.091 €	19.303 €	-5.655 €	-471 €	-43.400 €	202.104 €
Σ 1-10	120.799 €	76.298 €	4.251 €	116.659 €	76.187 €	69.713 €	186.372 €	6.474 €	54 € Ø mtl.	6.474 €	307.077 €
Σ 11-20	124.832 €	22.720 €	4.393 €	88.060 €	55.099 €	104.973 €	193.032 €	-49.874 €	-416 € Ø mtl.	-49.874 €	202.104 €
Σ 1-20	245.630 €	99.018 €	8.643 €	204.719 €	131.286 €	174.686 €	379.405 €	-43.400 €	-181 € Ø mtl.	-43.400 €	202.104 €

Abkürzungen: Kosten = Verwaltungskosten plus Instandhaltungsrücklage p.a. · CF = Cashflow · Tilg. = Tilgung · kum. CF = kumulierter Cashflow · Ø mtl. = Durchschnitt pro Monat

Cashflow-Einordnung

Warum negativer Cashflow nicht automatisch Verlust bedeutet

Vor Tilgung

Der Cashflow vor Tilgung zeigt, was aus Mieteinnahmen, Steuerwirkung und laufenden Kosten zunächst übrig bleibt, bevor Darlehen getilgt werden. Er beantwortet die Frage, ob die Immobilie den laufenden Kapitaldienst wirtschaftlich tragen kann. Aus diesem Überschuss wird anschließend die Tilgung bezahlt. Deshalb ist diese Kennzahl wichtig, um die Liquidität der Immobilie getrennt vom Vermögensaufbau durch Schuldabbau zu beurteilen.

Nach Tilgung

Ein negativer Cashflow nach Tilgung heißt nicht automatisch, dass die Investition wirtschaftlich Verlust macht. Häufig bedeutet es, dass die Tilgung höher ist als der Cashflow vor Tilgung und deshalb ein Teil aus eigener Liquidität ergänzt wird. Dieses Geld ist dann nicht verbraucht, sondern wird in die Immobilie umgeschichtet: Die Restschuld sinkt und der Eigenkapitalanteil steigt, vorausgesetzt der Immobilienwert bleibt mindestens stabil.

Reinvestition

Viele Investoren halten die Tilgung bewusst niedrig, um Liquidität flexibel zu halten und sie außerhalb der Immobilie investieren zu können. Eine höhere Tilgung senkt zwar die Restschuld und das Zinsänderungsrisiko, bindet aber Kapital im Objekt. Bei KfW 40 QNG-Projekten können hohe Abschreibungen in den ersten Jahren zusätzlich Liquidität freisetzen. Wird diese Steuerliquidität diszipliniert reinvestiert, kann sie außerhalb der Immobilie weiterarbeiten und die Gesamtrendite spürbar beeinflussen.

Hinweis: Tilgung ist wirtschaftlich eher Vermögensumschichtung als laufender Verbrauch. Sie reduziert die Restschuld, senkt künftige Zinslasten und mindert Zinsänderungsrisiken. Gleichzeitig kann ein Investor abwägen, ob freie Liquidität außerhalb der Immobilie eine höhere Rendite erzielen kann als die eingesparte Darlehensverzinsung. Gerade deshalb betrachten professionelle Anleger Cashflow, Tilgung, Restschuld und Wiederanlage der Steuerüberschüsse nicht isoliert, sondern als zusammenhängende Liquiditäts- und Vermögensstrategie.

Steuerberechnung

Steuerberechnung Vermietung & Verpachtung

Die Berechnung wechselt automatisch von degressiver AfA auf lineare AfA, sobald die lineare AfA höher ist. Der konkrete Wechselzeitpunkt steht in der Übersicht darunter.

Steuerliche Grundlage

Steuersatz40 %

Grund und Boden35.991 €

AfA-Basis Gebäude394.113 €

Abschreibung

Degressive AfA p.a.5 %

Lineare AfA p.a.3 %

Wechsel auf linearab Jahr 15

Sonder-AfA

Sonder-AfA-Basis221.000 €

Sonder-AfA p.a.11.050 €

Sonder-AfA Jahre4 Jahre

Jahr 1

degressiv

Miete

11.936 €

Verwaltung

420 €

Zinsen

12.571 €

normale AfA

19.706 €

Sonder-AfA

11.050 €

AfA gesamt

30.756 €

Buchwert Ende

363.358 €

Einkünfte aus V&V

-31.811 €

Steuerwirkung

12.724 €

Jahr 2

degressiv

Miete

11.936 €

Verwaltung

420 €

Zinsen

12.440 €

normale AfA

18.720 €

Sonder-AfA

11.050 €

AfA gesamt

29.770 €

Buchwert Ende

333.587 €

Einkünfte aus V&V

-30.695 €

Steuerwirkung

12.278 €

Jahr 3

degressiv

Miete

11.936 €

Verwaltung

420 €

Zinsen

12.304 €

normale AfA

17.784 €

Sonder-AfA

11.050 €

AfA gesamt

28.834 €

Buchwert Ende

304.753 €

Einkünfte aus V&V

-29.623 €

Steuerwirkung

11.849 €

Jahr 4

degressiv

Miete

12.055 €

Verwaltung

424 €

Zinsen

12.078 €

normale AfA

16.895 €

Sonder-AfA

11.050 €

AfA gesamt

27.945 €

Buchwert Ende

276.808 €

Einkünfte aus V&V

-28.392 €

Steuerwirkung

11.357 €

Jahr 5

degressiv

Miete

12.055 €

Verwaltung

424 €

Zinsen

11.844 €

normale AfA

13.840 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

13.840 €

Buchwert Ende

262.967 €

Einkünfte aus V&V

-14.053 €

Steuerwirkung

5.621 €

Jahr 6

degressiv

Miete

12.055 €

Verwaltung

424 €

Zinsen

11.602 €

normale AfA

13.148 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

13.148 €

Buchwert Ende

249.819 €

Einkünfte aus V&V

-13.119 €

Steuerwirkung

5.248 €

Jahr 7

degressiv

Miete

12.176 €

Verwaltung

428 €

Zinsen

11.352 €

normale AfA

12.491 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

12.491 €

Buchwert Ende

237.328 €

Einkünfte aus V&V

-12.095 €

Steuerwirkung

4.838 €

Jahr 8

degressiv

Miete

12.176 €

Verwaltung

428 €

Zinsen

11.093 €

normale AfA

11.866 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

11.866 €

Buchwert Ende

225.462 €

Einkünfte aus V&V

-11.212 €

Steuerwirkung

4.485 €

Jahr 9

degressiv

Miete

12.176 €

Verwaltung

428 €

Zinsen

10.826 €

normale AfA

11.273 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

11.273 €

Buchwert Ende

214.189 €

Einkünfte aus V&V

-10.351 €

Steuerwirkung

4.141 €

Jahr 10

degressiv

Miete

12.298 €

Verwaltung

433 €

Zinsen

10.549 €

normale AfA

10.709 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

10.709 €

Buchwert Ende

203.479 €

Einkünfte aus V&V

-9.394 €

Steuerwirkung

3.758 €

Jahr 11

degressiv

Miete

12.298 €

Verwaltung

433 €

Zinsen

10.264 €

normale AfA

10.174 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

10.174 €

Buchwert Ende

193.305 €

Einkünfte aus V&V

-8.573 €

Steuerwirkung

3.429 €

Jahr 12

degressiv

Miete

12.298 €

Verwaltung

433 €

Zinsen

9.968 €

normale AfA

9.665 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

9.665 €

Buchwert Ende

183.640 €

Einkünfte aus V&V

-7.768 €

Steuerwirkung

3.107 €

Jahr 13

degressiv

Miete

12.421 €

Verwaltung

437 €

Zinsen

9.663 €

normale AfA

9.182 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

9.182 €

Buchwert Ende

174.458 €

Einkünfte aus V&V

-6.861 €

Steuerwirkung

2.744 €

Jahr 14

degressiv

Miete

12.421 €

Verwaltung

437 €

Zinsen

9.347 €

normale AfA

8.723 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

8.723 €

Buchwert Ende

165.735 €

Einkünfte aus V&V

-6.086 €

Steuerwirkung

2.434 €

Jahr 15

linear

Miete

12.421 €

Verwaltung

437 €

Zinsen

9.020 €

normale AfA

8.573 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

8.573 €

Buchwert Ende

157.163 €

Einkünfte aus V&V

-5.609 €

Steuerwirkung

2.244 €

Jahr 16

linear

Miete

12.545 €

Verwaltung

441 €

Zinsen

8.682 €

normale AfA

8.573 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

8.573 €

Buchwert Ende

148.590 €

Einkünfte aus V&V

-5.152 €

Steuerwirkung

2.061 €

Jahr 17

linear

Miete

12.545 €

Verwaltung

441 €

Zinsen

8.333 €

normale AfA

8.573 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

8.573 €

Buchwert Ende

140.018 €

Einkünfte aus V&V

-4.802 €

Steuerwirkung

1.921 €

Jahr 18

linear

Miete

12.545 €

Verwaltung

441 €

Zinsen

7.972 €

normale AfA

8.573 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

8.573 €

Buchwert Ende

131.445 €

Einkünfte aus V&V

-4.441 €

Steuerwirkung

1.776 €

Jahr 19

linear

Miete

12.670 €

Verwaltung

446 €

Zinsen

7.599 €

normale AfA

8.573 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

8.573 €

Buchwert Ende

122.873 €

Einkünfte aus V&V

-3.947 €

Steuerwirkung

1.579 €

Jahr 20

linear

Miete

12.670 €

Verwaltung

446 €

Zinsen

7.212 €

normale AfA

8.573 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

8.573 €

Buchwert Ende

114.300 €

Einkünfte aus V&V

-3.560 €

Steuerwirkung

1.424 €

Summe Jahr 1 bis 10

Miete

120.799 €

AfA gesamt

190.634 €

Einkünfte aus V&V

-190.746 €

Steuerwirkung

76.298 €

Summe Jahr 1 bis 20

Miete

245.630 €

AfA gesamt

279.813 €

Einkünfte aus V&V

-247.545 €

Steuerwirkung

99.018 €

Jahr	AfA-Art	BW Anfang	Miete	Verwaltung	Zinsen	norm. AfA	Sonder-AfA	AfA ges.	BW Ende	Eink. V+V	Steuer
1	degressiv	394.113 €	11.936 €	420 €	12.571 €	19.706 €	11.050 €	30.756 €	363.358 €	-31.811 €	12.724 €
2	degressiv	363.358 €	11.936 €	420 €	12.440 €	18.720 €	11.050 €	29.770 €	333.587 €	-30.695 €	12.278 €
3	degressiv	333.587 €	11.936 €	420 €	12.304 €	17.784 €	11.050 €	28.834 €	304.753 €	-29.623 €	11.849 €
4	degressiv	304.753 €	12.055 €	424 €	12.078 €	16.895 €	11.050 €	27.945 €	276.808 €	-28.392 €	11.357 €
5	degressiv	276.808 €	12.055 €	424 €	11.844 €	13.840 €	0 €	13.840 €	262.967 €	-14.053 €	5.621 €
6	degressiv	262.967 €	12.055 €	424 €	11.602 €	13.148 €	0 €	13.148 €	249.819 €	-13.119 €	5.248 €
7	degressiv	249.819 €	12.176 €	428 €	11.352 €	12.491 €	0 €	12.491 €	237.328 €	-12.095 €	4.838 €
8	degressiv	237.328 €	12.176 €	428 €	11.093 €	11.866 €	0 €	11.866 €	225.462 €	-11.212 €	4.485 €
9	degressiv	225.462 €	12.176 €	428 €	10.826 €	11.273 €	0 €	11.273 €	214.189 €	-10.351 €	4.141 €
10	degressiv	214.189 €	12.298 €	433 €	10.549 €	10.709 €	0 €	10.709 €	203.479 €	-9.394 €	3.758 €
11	degressiv	203.479 €	12.298 €	433 €	10.264 €	10.174 €	0 €	10.174 €	193.305 €	-8.573 €	3.429 €
12	degressiv	193.305 €	12.298 €	433 €	9.968 €	9.665 €	0 €	9.665 €	183.640 €	-7.768 €	3.107 €
13	degressiv	183.640 €	12.421 €	437 €	9.663 €	9.182 €	0 €	9.182 €	174.458 €	-6.861 €	2.744 €
14	degressiv	174.458 €	12.421 €	437 €	9.347 €	8.723 €	0 €	8.723 €	165.735 €	-6.086 €	2.434 €
15	linear	165.735 €	12.421 €	437 €	9.020 €	8.573 €	0 €	8.573 €	157.163 €	-5.609 €	2.244 €
16	linear	157.163 €	12.545 €	441 €	8.682 €	8.573 €	0 €	8.573 €	148.590 €	-5.152 €	2.061 €
17	linear	148.590 €	12.545 €	441 €	8.333 €	8.573 €	0 €	8.573 €	140.018 €	-4.802 €	1.921 €
18	linear	140.018 €	12.545 €	441 €	7.972 €	8.573 €	0 €	8.573 €	131.445 €	-4.441 €	1.776 €
19	linear	131.445 €	12.670 €	446 €	7.599 €	8.573 €	0 €	8.573 €	122.873 €	-3.947 €	1.579 €
20	linear	122.873 €	12.670 €	446 €	7.212 €	8.573 €	0 €	8.573 €	114.300 €	-3.560 €	1.424 €
Summe Jahr 1 bis 10	-	-	120.799 €	4.251 €	116.659 €	146.434 €	44.200 €	190.634 €	-	-190.746 €	76.298 €
Summe Jahr 1 bis 20	-	-	245.630 €	8.643 €	204.719 €	235.613 €	44.200 €	279.813 €	-	-247.545 €	99.018 €

AfA-Detailwerte anzeigen

Der degressive Schattenbuchwert ist ein technischer Hilfswert für die Berechnung der degressiven AfA. Er ist nicht der maßgebliche steuerliche Buchwert.

Jahr	AfA-Art	degr. Schatten-BW Anfang	degr. Schatten-BW Ende	Buchwert Anfang	normale AfA	Sonder-AfA	Buchwert Ende
1	degressiv	394.113 €	374.408 €	394.113 €	19.706 €	11.050 €	363.358 €
2	degressiv	374.408 €	355.687 €	363.358 €	18.720 €	11.050 €	333.587 €
3	degressiv	355.687 €	337.903 €	333.587 €	17.784 €	11.050 €	304.753 €
4	degressiv	337.903 €	321.008 €	304.753 €	16.895 €	11.050 €	276.808 €
5	degressiv	276.808 €	262.967 €	276.808 €	13.840 €	0 €	262.967 €
6	degressiv	262.967 €	249.819 €	262.967 €	13.148 €	0 €	249.819 €
7	degressiv	249.819 €	237.328 €	249.819 €	12.491 €	0 €	237.328 €
8	degressiv	237.328 €	225.462 €	237.328 €	11.866 €	0 €	225.462 €
9	degressiv	225.462 €	214.189 €	225.462 €	11.273 €	0 €	214.189 €
10	degressiv	214.189 €	203.479 €	214.189 €	10.709 €	0 €	203.479 €
11	degressiv	203.479 €	193.305 €	203.479 €	10.174 €	0 €	193.305 €
12	degressiv	193.305 €	183.640 €	193.305 €	9.665 €	0 €	183.640 €
13	degressiv	183.640 €	174.458 €	183.640 €	9.182 €	0 €	174.458 €
14	degressiv	174.458 €	165.735 €	174.458 €	8.723 €	0 €	165.735 €
15	linear	165.735 €	157.163 €	165.735 €	8.573 €	0 €	157.163 €
16	linear	157.163 €	148.590 €	157.163 €	8.573 €	0 €	148.590 €
17	linear	148.590 €	140.018 €	148.590 €	8.573 €	0 €	140.018 €
18	linear	140.018 €	131.445 €	140.018 €	8.573 €	0 €	131.445 €
19	linear	131.445 €	122.873 €	131.445 €	8.573 €	0 €	122.873 €
20	linear	122.873 €	114.300 €	122.873 €	8.573 €	0 €	114.300 €

Steuerliche Einordnung

Warum Werbungskosten und AfA die Steuerlast senken können

Vermietung

Bei einer langfristigen Vermietung werden Mieteinnahmen den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zugeordnet. Den Einnahmen können die damit verbundenen Werbungskosten gegenübergestellt werden, zum Beispiel nicht umlagefähige Verwaltungskosten, laufende Zinsaufwendungen und steuerliche Abschreibungen. Die Instandhaltungsrücklage mindert den Cashflow, wird steuerlich aber erst bei tatsächlichem Aufwand berücksichtigt.

Abschreibung

Die AfA bildet steuerlich die Abnutzung des Gebäudes ab. Bei Immobilien ist diese Abnutzung wirtschaftlich nicht immer unmittelbar mit einem tatsächlichen Geldabfluss vergleichbar. Der Gesetzgeber nutzt Abschreibungsregeln deshalb auch, um Investitionen in Wohnraum zu strukturieren und gezielt zu fördern.

Steuerwirkung

Die Sonder-AfA nach § 7b EStG kann zusätzlich wirken, ist aber über die förderfähige Bemessungsgrundlage je Quadratmeter begrenzt. Die Spalte Eink. V+V zeigt den steuerlichen Überschuss oder Verlust. Ein Verlust kann das zu versteuernde Einkommen mindern; daraus ergibt sich die ausgewiesene Steuerersparnis.

Hinweis: Die steuerliche Wirkung bezieht sich auf das zu versteuernde Einkommen, nicht auf das Bruttoeinkommen. Eine mögliche Entlastung kann über einen Antrag auf Lohnsteuer-Ermäßigung bereits während des Jahres über die monatliche Lohnabrechnung berücksichtigt werden. Die konkrete steuerliche Behandlung sollte individuell mit dem Steuerberater geprüft werden.

Projekteinstieg: Monat 12

Der Projekteinstieg bestimmt, ab welchem Monat Kauf und Finanzierung simuliert werden. Bereits fällige Raten werden beim Einstieg gesammelt abgerufen. Wichtig: Der Zeitpunkt ist nicht frei wählbar. Wählen Sie den Monat, in dem sich das Projekt beim Kauf tatsächlich befindet.

Monat 1Monat 36

Bauzeitzinsen im Verlauf

Die Grafik zeigt, wie sich die Zinsen während der Bauzeit monatlich aufbauen – auf Basis des hinterlegten Abrufplans und Bauzeitraums.

Gesamte Bauzeitzinsen

16.130 €

Nach Steuern

9.678 €

Nach Steuern: Bauzeitzinsen × (1 – Steuersatz)

16.130 € × (1 – 40 %) = 9.678 €

Auswertung

Auswertung

Dashboard

Schnellüberblick

Exit-Szenarien

0 % Wertsteigerung

1 % Wertsteigerung p.a.

2 % Wertsteigerung p.a.

3 % Wertsteigerung p.a.

Cashflow

Cashflow-Berechnung

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Warum negativer Cashflow nicht automatisch Verlust bedeutet

Steuerberechnung

Steuerberechnung Vermietung & Verpachtung

Steuerliche Grundlage

Abschreibung

Sonder-AfA

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

linear

linear

linear

linear

linear

linear

Warum Werbungskosten und AfA die Steuerlast senken können

Bauzeitzinsen im Verlauf