Renditerechner

Auswertung

Ihre Angaben werden auf Basis der MOSAiK-Beispielrechnung zusammengeführt.

Schritt 6

Auswertung

Ausgewählte Wohnung: Wohnung 035 (Wohnung 035)

Dashboard

Hinweis: Die dargestellten Werte sind unverbindliche Beispielberechnungen auf Basis Ihrer Eingaben und der hinterlegten Annahmen. Die tatsächliche Entwicklung kann insbesondere durch Finanzierungskonditionen, steuerliche Rahmenbedingungen, Vermietung, Kostenentwicklung und Verkaufspreise abweichen. Steuerliche Effekte sind Schätzwerte und sollten individuell mit einem Steuerberater geprüft werden. Eine Gewähr für die Berechnungsergebnisse wird nicht übernommen.

Schnellüberblick

KapitalanlageKirchröder HöfeWohnung 035

Die wichtigsten Kennzahlen auf einen Blick – dargestellt am Beispiel einer Kaufpreisentwicklung von 2 % p. a.

Kaufpreis

333.000 €

+ Nebenkosten

22.644 €

Eingesetztes Eigenkapital

54.019 €

* Bauzeitzinsen nach Steuern inklusive

Verkaufspreis

405.925 €

2 % Wertentwicklung p. a.

Haltedauer

10 Jahre

Anlagehorizont bis zum Exit

Restschuld

255.906 €

Darlehensstand nach Laufzeit

Gewinnformel

Verkaufspreis405.925 €

+kumulierter Cashflow6.601 €

–Restschuld255.906 €

–Invest gesamt54.019 €

= Gewinn

102.602 €

Exit-Szenarien

RenditezeitraumBauphase und gebundenes Eigenkapital mitdenkenHinweis öffnen

Die Exit-Szenarien betrachten aktuell 10 Vermietungsjahre. Zwischen Kauf-Einstieg und Fertigstellung liegen zusätzlich rund 24 Monate. Der wirtschaftliche Gesamtzeitraum bis zum Exit beträgt damit etwa 12 Jahre.

Kapitalbindung

Kaufnebenkosten und der verbleibende Eigenkapitalanteil werden regelmäßig früh eingesetzt. Spätere, fremdfinanzierte Kaufpreisraten sind kein weiterer Eigenkapitalabfluss, beeinflussen aber die Bauzeit- und Bereitstellungszinsen.

Opportunitätskosten

Als zusätzliches Vergleichsszenario kann eine entgangene Alternativrendite angesetzt werden. Bei vereinfachten 4 % nach Steuern wären das für das eingegebene Eigenkapital während der Bauphase rund 3.699 €. Das ist keine tatsächliche Ausgabe und sollte nicht automatisch vom Gewinn abgezogen werden.

Wertentwicklung

Bei fest vereinbartem Kaufpreis kann sich der Marktwert bereits während der Bauzeit verändern. Diese mögliche Wertsteigerung ist jedoch nicht realisiert und nur schwer belastbar zu schätzen. Die aktuellen Exit-Szenarien rechnen die Wertsteigerung deshalb ausschließlich über die ausgewiesene Haltedauer.

Cashflow

Die Tabelle zeigt die laufende Liquiditätsbetrachtung auf Basis Ihrer Angaben.

Cashflow-Berechnung

Jahr 1

Cashflow

Miete

9.710 €

Kosten

720 €

Zinsen

10.237 €

Tilgung

2.391 €

Annuität

12.628 €

Cashflow vor Steuern

-3.638 €

Steuerwirkung

10.918 €

Cashflow nach Steuern

7.281 €

Cashflow monatlich

607 €

kumulierter Cashflow

7.281 €

Restschuld

307.019 €

Jahr 2

Cashflow

Miete

9.710 €

Kosten

720 €

Zinsen

10.144 €

Tilgung

2.484 €

Annuität

12.628 €

Cashflow vor Steuern

-3.638 €

Steuerwirkung

10.567 €

Cashflow nach Steuern

6.930 €

Cashflow monatlich

577 €

kumulierter Cashflow

14.210 €

Restschuld

304.534 €

Jahr 3

Cashflow

Miete

9.710 €

Kosten

720 €

Zinsen

10.047 €

Tilgung

2.581 €

Annuität

12.628 €

Cashflow vor Steuern

-3.638 €

Steuerwirkung

10.231 €

Cashflow nach Steuern

6.593 €

Cashflow monatlich

549 €

kumulierter Cashflow

20.803 €

Restschuld

301.953 €

Jahr 4

Cashflow

Miete

10.002 €

Kosten

742 €

Zinsen

9.946 €

Tilgung

5.967 €

Annuität

15.913 €

Cashflow vor Steuern

-6.653 €

Steuerwirkung

9.796 €

Cashflow nach Steuern

3.143 €

Cashflow monatlich

262 €

kumulierter Cashflow

23.946 €

Restschuld

295.986 €

Jahr 5

Cashflow

Miete

10.002 €

Kosten

742 €

Zinsen

9.754 €

Tilgung

6.160 €

Annuität

15.913 €

Cashflow vor Steuern

-6.653 €

Steuerwirkung

4.332 €

Cashflow nach Steuern

-2.321 €

Cashflow monatlich

-193 €

kumulierter Cashflow

21.625 €

Restschuld

289.827 €

Jahr 6

Cashflow

Miete

10.002 €

Kosten

742 €

Zinsen

9.554 €

Tilgung

6.359 €

Annuität

15.913 €

Cashflow vor Steuern

-6.653 €

Steuerwirkung

4.039 €

Cashflow nach Steuern

-2.614 €

Cashflow monatlich

-218 €

kumulierter Cashflow

19.011 €

Restschuld

283.468 €

Jahr 7

Cashflow

Miete

10.302 €

Kosten

764 €

Zinsen

9.349 €

Tilgung

6.564 €

Annuität

15.913 €

Cashflow vor Steuern

-6.375 €

Steuerwirkung

3.640 €

Cashflow nach Steuern

-2.735 €

Cashflow monatlich

-228 €

kumulierter Cashflow

16.276 €

Restschuld

276.903 €

Jahr 8

Cashflow

Miete

10.302 €

Kosten

764 €

Zinsen

9.136 €

Tilgung

6.777 €

Annuität

15.913 €

Cashflow vor Steuern

-6.375 €

Steuerwirkung

3.363 €

Cashflow nach Steuern

-3.012 €

Cashflow monatlich

-251 €

kumulierter Cashflow

13.263 €

Restschuld

270.126 €

Jahr 9

Cashflow

Miete

10.302 €

Kosten

764 €

Zinsen

8.916 €

Tilgung

6.997 €

Annuität

15.913 €

Cashflow vor Steuern

-6.375 €

Steuerwirkung

3.092 €

Cashflow nach Steuern

-3.283 €

Cashflow monatlich

-274 €

kumulierter Cashflow

9.980 €

Restschuld

263.130 €

Jahr 10

Cashflow

Miete

10.611 €

Kosten

787 €

Zinsen

8.689 €

Tilgung

7.224 €

Annuität

15.913 €

Cashflow vor Steuern

-6.089 €

Steuerwirkung

2.710 €

Cashflow nach Steuern

-3.379 €

Cashflow monatlich

-282 €

kumulierter Cashflow

6.601 €

Restschuld

255.906 €

Jahr 11

Cashflow

Miete

10.611 €

Kosten

787 €

Zinsen

8.454 €

Tilgung

7.459 €

Annuität

15.913 €

Cashflow vor Steuern

-6.089 €

Steuerwirkung

2.451 €

Cashflow nach Steuern

-3.638 €

Cashflow monatlich

-303 €

kumulierter Cashflow

2.963 €

Restschuld

248.447 €

Jahr 12

Cashflow

Miete

10.611 €

Kosten

787 €

Zinsen

8.212 €

Tilgung

7.701 €

Annuität

15.913 €

Cashflow vor Steuern

-6.089 €

Steuerwirkung

2.198 €

Cashflow nach Steuern

-3.892 €

Cashflow monatlich

-324 €

kumulierter Cashflow

-928 €

Restschuld

240.746 €

Jahr 13

Cashflow

Miete

10.929 €

Kosten

810 €

Zinsen

7.961 €

Tilgung

7.952 €

Annuität

15.913 €

Cashflow vor Steuern

-5.794 €

Steuerwirkung

1.827 €

Cashflow nach Steuern

-3.968 €

Cashflow monatlich

-331 €

kumulierter Cashflow

-4.896 €

Restschuld

232.794 €

Jahr 14

Cashflow

Miete

10.929 €

Kosten

810 €

Zinsen

7.702 €

Tilgung

8.211 €

Annuität

15.913 €

Cashflow vor Steuern

-5.794 €

Steuerwirkung

1.582 €

Cashflow nach Steuern

-4.213 €

Cashflow monatlich

-351 €

kumulierter Cashflow

-9.109 €

Restschuld

224.582 €

Jahr 15

Cashflow

Miete

10.929 €

Kosten

810 €

Zinsen

7.434 €

Tilgung

8.480 €

Annuität

15.913 €

Cashflow vor Steuern

-5.794 €

Steuerwirkung

1.428 €

Cashflow nach Steuern

-4.366 €

Cashflow monatlich

-364 €

kumulierter Cashflow

-13.475 €

Restschuld

216.103 €

Jahr 16

Cashflow

Miete

11.257 €

Kosten

835 €

Zinsen

7.157 €

Tilgung

8.757 €

Annuität

15.913 €

Cashflow vor Steuern

-5.491 €

Steuerwirkung

1.192 €

Cashflow nach Steuern

-4.299 €

Cashflow monatlich

-358 €

kumulierter Cashflow

-17.774 €

Restschuld

207.346 €

Jahr 17

Cashflow

Miete

11.257 €

Kosten

835 €

Zinsen

6.870 €

Tilgung

9.043 €

Annuität

15.913 €

Cashflow vor Steuern

-5.491 €

Steuerwirkung

1.077 €

Cashflow nach Steuern

-4.413 €

Cashflow monatlich

-368 €

kumulierter Cashflow

-22.187 €

Restschuld

198.303 €

Jahr 18

Cashflow

Miete

11.257 €

Kosten

835 €

Zinsen

6.574 €

Tilgung

9.339 €

Annuität

15.913 €

Cashflow vor Steuern

-5.491 €

Steuerwirkung

959 €

Cashflow nach Steuern

-4.532 €

Cashflow monatlich

-378 €

kumulierter Cashflow

-26.719 €

Restschuld

188.964 €

Jahr 19

Cashflow

Miete

11.595 €

Kosten

860 €

Zinsen

6.268 €

Tilgung

9.645 €

Annuität

15.913 €

Cashflow vor Steuern

-5.178 €

Steuerwirkung

707 €

Cashflow nach Steuern

-4.471 €

Cashflow monatlich

-373 €

kumulierter Cashflow

-31.190 €

Restschuld

179.318 €

Jahr 20

Cashflow

Miete

11.595 €

Kosten

860 €

Zinsen

5.951 €

Tilgung

9.962 €

Annuität

15.913 €

Cashflow vor Steuern

-5.178 €

Steuerwirkung

581 €

Cashflow nach Steuern

-4.598 €

Cashflow monatlich

-383 €

kumulierter Cashflow

-35.787 €

Restschuld

169.356 €

Summe Jahr 1 bis 10

Cashflow vor Steuern

-56.087 €

Steuerwirkung

62.688 €

Cashflow nach Steuern

6.601 €

Durchschnitt monatlich

55 €

Restschuld

255.906 €

Summe Jahr 11 bis 20

Cashflow vor Steuern

-56.390 €

Steuerwirkung

14.001 €

Cashflow nach Steuern

-42.389 €

Durchschnitt monatlich

-353 €

Restschuld

169.356 €

Summe Jahr 1 bis 20

Cashflow vor Steuern

-112.477 €

Steuerwirkung

76.690 €

Cashflow nach Steuern

-35.787 €

Durchschnitt monatlich

-149 €

Restschuld

169.356 €

Jahr	Miete	Kosten	Zinsen	Tilgung	Annuität	CF v. St.	Steuerwirkung	CF n. St.	CF mtl.	kum. CF	Restschuld
1	9.710 €	720 €	10.237 €	2.391 €	12.628 €	-3.638 €	10.918 €	7.281 €	607 €	7.281 €	307.019 €
2	9.710 €	720 €	10.144 €	2.484 €	12.628 €	-3.638 €	10.567 €	6.930 €	577 €	14.210 €	304.534 €
3	9.710 €	720 €	10.047 €	2.581 €	12.628 €	-3.638 €	10.231 €	6.593 €	549 €	20.803 €	301.953 €
4	10.002 €	742 €	9.946 €	5.967 €	15.913 €	-6.653 €	9.796 €	3.143 €	262 €	23.946 €	295.986 €
5	10.002 €	742 €	9.754 €	6.160 €	15.913 €	-6.653 €	4.332 €	-2.321 €	-193 €	21.625 €	289.827 €
6	10.002 €	742 €	9.554 €	6.359 €	15.913 €	-6.653 €	4.039 €	-2.614 €	-218 €	19.011 €	283.468 €
7	10.302 €	764 €	9.349 €	6.564 €	15.913 €	-6.375 €	3.640 €	-2.735 €	-228 €	16.276 €	276.903 €
8	10.302 €	764 €	9.136 €	6.777 €	15.913 €	-6.375 €	3.363 €	-3.012 €	-251 €	13.263 €	270.126 €
9	10.302 €	764 €	8.916 €	6.997 €	15.913 €	-6.375 €	3.092 €	-3.283 €	-274 €	9.980 €	263.130 €
10	10.611 €	787 €	8.689 €	7.224 €	15.913 €	-6.089 €	2.710 €	-3.379 €	-282 €	6.601 €	255.906 €
11	10.611 €	787 €	8.454 €	7.459 €	15.913 €	-6.089 €	2.451 €	-3.638 €	-303 €	2.963 €	248.447 €
12	10.611 €	787 €	8.212 €	7.701 €	15.913 €	-6.089 €	2.198 €	-3.892 €	-324 €	-928 €	240.746 €
13	10.929 €	810 €	7.961 €	7.952 €	15.913 €	-5.794 €	1.827 €	-3.968 €	-331 €	-4.896 €	232.794 €
14	10.929 €	810 €	7.702 €	8.211 €	15.913 €	-5.794 €	1.582 €	-4.213 €	-351 €	-9.109 €	224.582 €
15	10.929 €	810 €	7.434 €	8.480 €	15.913 €	-5.794 €	1.428 €	-4.366 €	-364 €	-13.475 €	216.103 €
16	11.257 €	835 €	7.157 €	8.757 €	15.913 €	-5.491 €	1.192 €	-4.299 €	-358 €	-17.774 €	207.346 €
17	11.257 €	835 €	6.870 €	9.043 €	15.913 €	-5.491 €	1.077 €	-4.413 €	-368 €	-22.187 €	198.303 €
18	11.257 €	835 €	6.574 €	9.339 €	15.913 €	-5.491 €	959 €	-4.532 €	-378 €	-26.719 €	188.964 €
19	11.595 €	860 €	6.268 €	9.645 €	15.913 €	-5.178 €	707 €	-4.471 €	-373 €	-31.190 €	179.318 €
20	11.595 €	860 €	5.951 €	9.962 €	15.913 €	-5.178 €	581 €	-4.598 €	-383 €	-35.787 €	169.356 €
Σ 1-10	100.652 €	7.463 €	95.772 €	53.504 €	149.276 €	-56.087 €	62.688 €	6.601 €	55 € Ø mtl.	6.601 €	255.906 €
Σ 11-20	110.970 €	8.228 €	72.582 €	86.549 €	159.131 €	-56.390 €	14.001 €	-42.389 €	-353 € Ø mtl.	-42.389 €	169.356 €
Σ 1-20	211.622 €	15.691 €	168.354 €	140.054 €	308.408 €	-112.477 €	76.690 €	-35.787 €	-149 € Ø mtl.	-35.787 €	169.356 €

Abkürzungen: Kosten = Verwaltungskosten plus Instandhaltungsrücklage p.a. · CF = Cashflow · St. = Steuern · kum. CF = kumulierter Cashflow · Ø mtl. = Durchschnitt pro Monat

Cashflow-Einordnung

Warum negativer Cashflow nicht automatisch Verlust bedeutet

Vor Steuern

Der Cashflow vor Steuern zeigt die jährliche Liquidität aus Mieteinnahmen abzüglich laufender Kosten, Zinsen und Tilgung. Damit wird sichtbar, welchen Betrag die Immobilie vor der persönlichen Einkommensteuer erwirtschaftet oder wie viel Liquidität zunächst ergänzt werden muss.

Nach Steuern

Die Steuerwirkung wird anschließend zum Cashflow vor Steuern addiert. So entsteht der Cashflow nach Steuern, der die tatsächliche Liquiditätswirkung im jeweiligen Jahr zeigt. Ein negativer Wert bedeutet nicht automatisch einen wirtschaftlichen Verlust: Der Tilgungsanteil senkt zugleich die Restschuld und erhöht den Eigenkapitalanteil.

Reinvestition

Viele Investoren halten die Tilgung bewusst niedrig, um Liquidität flexibel zu halten und sie außerhalb der Immobilie investieren zu können. Eine höhere Tilgung senkt zwar die Restschuld und das Zinsänderungsrisiko, bindet aber Kapital im Objekt. Bei KfW 40 QNG-Projekten können hohe Abschreibungen in den ersten Jahren zusätzlich Liquidität freisetzen. Wird diese Steuerliquidität diszipliniert reinvestiert, kann sie außerhalb der Immobilie weiterarbeiten und die Gesamtrendite spürbar beeinflussen.

Hinweis: Tilgung ist wirtschaftlich eher Vermögensumschichtung als laufender Verbrauch. Sie reduziert die Restschuld, senkt künftige Zinslasten und mindert Zinsänderungsrisiken. Gleichzeitig kann ein Investor abwägen, ob freie Liquidität außerhalb der Immobilie eine höhere Rendite erzielen kann als die eingesparte Darlehensverzinsung. Gerade deshalb betrachten professionelle Anleger Cashflow, Tilgung, Restschuld und Wiederanlage der Steuerüberschüsse nicht isoliert, sondern als zusammenhängende Liquiditäts- und Vermögensstrategie.

Steuerberechnung

Steuerberechnung Vermietung & Verpachtung

Die Berechnung wechselt automatisch von degressiver AfA auf lineare AfA, sobald die lineare AfA höher ist. Der konkrete Wechselzeitpunkt steht in der Übersicht darunter.

Steuerliche Grundlage

Steuersatz40 %

Grund und Boden39.225 €

AfA-Basis Gebäude313.752 €

Abschreibung

Degressive AfA p.a.5 %

Lineare AfA p.a.3 %

Wechsel auf linearab Jahr 15

Sonder-AfA

Sonder-AfA-Basis213.240 €

Sonder-AfA p.a.10.662 €

Sonder-AfA Jahre4 Jahre

Jahr 1

degressiv

Miete

9.710 €

Verwaltung

420 €

Zinsen

10.237 €

normale AfA

15.688 €

Sonder-AfA

10.662 €

AfA gesamt

26.350 €

Buchwert Ende

287.402 €

Einkünfte aus V&V

-27.296 €

Steuerwirkung

10.918 €

Jahr 2

degressiv

Miete

9.710 €

Verwaltung

420 €

Zinsen

10.144 €

normale AfA

14.903 €

Sonder-AfA

10.662 €

AfA gesamt

25.565 €

Buchwert Ende

261.837 €

Einkünfte aus V&V

-26.419 €

Steuerwirkung

10.567 €

Jahr 3

degressiv

Miete

9.710 €

Verwaltung

420 €

Zinsen

10.047 €

normale AfA

14.158 €

Sonder-AfA

10.662 €

AfA gesamt

24.820 €

Buchwert Ende

237.017 €

Einkünfte aus V&V

-25.576 €

Steuerwirkung

10.231 €

Jahr 4

degressiv

Miete

10.002 €

Verwaltung

433 €

Zinsen

9.946 €

normale AfA

13.450 €

Sonder-AfA

10.662 €

AfA gesamt

24.112 €

Buchwert Ende

212.905 €

Einkünfte aus V&V

-24.489 €

Steuerwirkung

9.796 €

Jahr 5

degressiv

Miete

10.002 €

Verwaltung

433 €

Zinsen

9.754 €

normale AfA

10.645 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

10.645 €

Buchwert Ende

202.259 €

Einkünfte aus V&V

-10.830 €

Steuerwirkung

4.332 €

Jahr 6

degressiv

Miete

10.002 €

Verwaltung

433 €

Zinsen

9.554 €

normale AfA

10.113 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

10.113 €

Buchwert Ende

192.147 €

Einkünfte aus V&V

-10.098 €

Steuerwirkung

4.039 €

Jahr 7

degressiv

Miete

10.302 €

Verwaltung

446 €

Zinsen

9.349 €

normale AfA

9.607 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

9.607 €

Buchwert Ende

182.539 €

Einkünfte aus V&V

-9.100 €

Steuerwirkung

3.640 €

Jahr 8

degressiv

Miete

10.302 €

Verwaltung

446 €

Zinsen

9.136 €

normale AfA

9.127 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

9.127 €

Buchwert Ende

173.412 €

Einkünfte aus V&V

-8.407 €

Steuerwirkung

3.363 €

Jahr 9

degressiv

Miete

10.302 €

Verwaltung

446 €

Zinsen

8.916 €

normale AfA

8.671 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

8.671 €

Buchwert Ende

164.742 €

Einkünfte aus V&V

-7.731 €

Steuerwirkung

3.092 €

Jahr 10

degressiv

Miete

10.611 €

Verwaltung

459 €

Zinsen

8.689 €

normale AfA

8.237 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

8.237 €

Buchwert Ende

156.505 €

Einkünfte aus V&V

-6.774 €

Steuerwirkung

2.710 €

Jahr 11

degressiv

Miete

10.611 €

Verwaltung

459 €

Zinsen

8.454 €

normale AfA

7.825 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

7.825 €

Buchwert Ende

148.679 €

Einkünfte aus V&V

-6.128 €

Steuerwirkung

2.451 €

Jahr 12

degressiv

Miete

10.611 €

Verwaltung

459 €

Zinsen

8.212 €

normale AfA

7.434 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

7.434 €

Buchwert Ende

141.245 €

Einkünfte aus V&V

-5.494 €

Steuerwirkung

2.198 €

Jahr 13

degressiv

Miete

10.929 €

Verwaltung

473 €

Zinsen

7.961 €

normale AfA

7.062 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

7.062 €

Buchwert Ende

134.183 €

Einkünfte aus V&V

-4.567 €

Steuerwirkung

1.827 €

Jahr 14

degressiv

Miete

10.929 €

Verwaltung

473 €

Zinsen

7.702 €

normale AfA

6.709 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

6.709 €

Buchwert Ende

127.474 €

Einkünfte aus V&V

-3.954 €

Steuerwirkung

1.582 €

Jahr 15

linear

Miete

10.929 €

Verwaltung

473 €

Zinsen

7.434 €

normale AfA

6.593 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

6.593 €

Buchwert Ende

120.880 €

Einkünfte aus V&V

-3.571 €

Steuerwirkung

1.428 €

Jahr 16

linear

Miete

11.257 €

Verwaltung

487 €

Zinsen

7.157 €

normale AfA

6.593 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

6.593 €

Buchwert Ende

114.287 €

Einkünfte aus V&V

-2.980 €

Steuerwirkung

1.192 €

Jahr 17

linear

Miete

11.257 €

Verwaltung

487 €

Zinsen

6.870 €

normale AfA

6.593 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

6.593 €

Buchwert Ende

107.693 €

Einkünfte aus V&V

-2.693 €

Steuerwirkung

1.077 €

Jahr 18

linear

Miete

11.257 €

Verwaltung

487 €

Zinsen

6.574 €

normale AfA

6.593 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

6.593 €

Buchwert Ende

101.100 €

Einkünfte aus V&V

-2.397 €

Steuerwirkung

959 €

Jahr 19

linear

Miete

11.595 €

Verwaltung

502 €

Zinsen

6.268 €

normale AfA

6.593 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

6.593 €

Buchwert Ende

94.507 €

Einkünfte aus V&V

-1.768 €

Steuerwirkung

707 €

Jahr 20

linear

Miete

11.595 €

Verwaltung

502 €

Zinsen

5.951 €

normale AfA

6.593 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

6.593 €

Buchwert Ende

87.913 €

Einkünfte aus V&V

-1.451 €

Steuerwirkung

581 €

Summe Jahr 1 bis 10

Miete

100.652 €

AfA gesamt

157.247 €

Einkünfte aus V&V

-156.720 €

Steuerwirkung

62.688 €

Summe Jahr 1 bis 20

Miete

211.622 €

AfA gesamt

225.839 €

Einkünfte aus V&V

-191.724 €

Steuerwirkung

76.690 €

Jahr	AfA-Art	BW Anfang	Miete	Verwaltung	Zinsen	norm. AfA	Sonder-AfA	AfA ges.	BW Ende	Eink. V+V	Steuerwirkung
1	degressiv	313.752 €	9.710 €	420 €	10.237 €	15.688 €	10.662 €	26.350 €	287.402 €	-27.296 €	10.918 €
2	degressiv	287.402 €	9.710 €	420 €	10.144 €	14.903 €	10.662 €	25.565 €	261.837 €	-26.419 €	10.567 €
3	degressiv	261.837 €	9.710 €	420 €	10.047 €	14.158 €	10.662 €	24.820 €	237.017 €	-25.576 €	10.231 €
4	degressiv	237.017 €	10.002 €	433 €	9.946 €	13.450 €	10.662 €	24.112 €	212.905 €	-24.489 €	9.796 €
5	degressiv	212.905 €	10.002 €	433 €	9.754 €	10.645 €	0 €	10.645 €	202.259 €	-10.830 €	4.332 €
6	degressiv	202.259 €	10.002 €	433 €	9.554 €	10.113 €	0 €	10.113 €	192.147 €	-10.098 €	4.039 €
7	degressiv	192.147 €	10.302 €	446 €	9.349 €	9.607 €	0 €	9.607 €	182.539 €	-9.100 €	3.640 €
8	degressiv	182.539 €	10.302 €	446 €	9.136 €	9.127 €	0 €	9.127 €	173.412 €	-8.407 €	3.363 €
9	degressiv	173.412 €	10.302 €	446 €	8.916 €	8.671 €	0 €	8.671 €	164.742 €	-7.731 €	3.092 €
10	degressiv	164.742 €	10.611 €	459 €	8.689 €	8.237 €	0 €	8.237 €	156.505 €	-6.774 €	2.710 €
11	degressiv	156.505 €	10.611 €	459 €	8.454 €	7.825 €	0 €	7.825 €	148.679 €	-6.128 €	2.451 €
12	degressiv	148.679 €	10.611 €	459 €	8.212 €	7.434 €	0 €	7.434 €	141.245 €	-5.494 €	2.198 €
13	degressiv	141.245 €	10.929 €	473 €	7.961 €	7.062 €	0 €	7.062 €	134.183 €	-4.567 €	1.827 €
14	degressiv	134.183 €	10.929 €	473 €	7.702 €	6.709 €	0 €	6.709 €	127.474 €	-3.954 €	1.582 €
15	linear	127.474 €	10.929 €	473 €	7.434 €	6.593 €	0 €	6.593 €	120.880 €	-3.571 €	1.428 €
16	linear	120.880 €	11.257 €	487 €	7.157 €	6.593 €	0 €	6.593 €	114.287 €	-2.980 €	1.192 €
17	linear	114.287 €	11.257 €	487 €	6.870 €	6.593 €	0 €	6.593 €	107.693 €	-2.693 €	1.077 €
18	linear	107.693 €	11.257 €	487 €	6.574 €	6.593 €	0 €	6.593 €	101.100 €	-2.397 €	959 €
19	linear	101.100 €	11.595 €	502 €	6.268 €	6.593 €	0 €	6.593 €	94.507 €	-1.768 €	707 €
20	linear	94.507 €	11.595 €	502 €	5.951 €	6.593 €	0 €	6.593 €	87.913 €	-1.451 €	581 €
Summe Jahr 1 bis 10	-	-	100.652 €	4.353 €	95.772 €	114.599 €	42.648 €	157.247 €	-	-156.720 €	62.688 €
Summe Jahr 1 bis 20	-	-	211.622 €	9.153 €	168.354 €	183.191 €	42.648 €	225.839 €	-	-191.724 €	76.690 €

AfA-Detailwerte anzeigen

Der degressive Schattenbuchwert ist ein technischer Hilfswert für die Berechnung der degressiven AfA. Er ist nicht der maßgebliche steuerliche Buchwert.

Jahr	AfA-Art	degr. Schatten-BW Anfang	degr. Schatten-BW Ende	Buchwert Anfang	normale AfA	Sonder-AfA	Buchwert Ende
1	degressiv	313.752 €	298.064 €	313.752 €	15.688 €	10.662 €	287.402 €
2	degressiv	298.064 €	283.161 €	287.402 €	14.903 €	10.662 €	261.837 €
3	degressiv	283.161 €	269.003 €	261.837 €	14.158 €	10.662 €	237.017 €
4	degressiv	269.003 €	255.553 €	237.017 €	13.450 €	10.662 €	212.905 €
5	degressiv	212.905 €	202.259 €	212.905 €	10.645 €	0 €	202.259 €
6	degressiv	202.259 €	192.147 €	202.259 €	10.113 €	0 €	192.147 €
7	degressiv	192.147 €	182.539 €	192.147 €	9.607 €	0 €	182.539 €
8	degressiv	182.539 €	173.412 €	182.539 €	9.127 €	0 €	173.412 €
9	degressiv	173.412 €	164.742 €	173.412 €	8.671 €	0 €	164.742 €
10	degressiv	164.742 €	156.505 €	164.742 €	8.237 €	0 €	156.505 €
11	degressiv	156.505 €	148.679 €	156.505 €	7.825 €	0 €	148.679 €
12	degressiv	148.679 €	141.245 €	148.679 €	7.434 €	0 €	141.245 €
13	degressiv	141.245 €	134.183 €	141.245 €	7.062 €	0 €	134.183 €
14	degressiv	134.183 €	127.474 €	134.183 €	6.709 €	0 €	127.474 €
15	linear	127.474 €	120.880 €	127.474 €	6.593 €	0 €	120.880 €
16	linear	120.880 €	114.287 €	120.880 €	6.593 €	0 €	114.287 €
17	linear	114.287 €	107.693 €	114.287 €	6.593 €	0 €	107.693 €
18	linear	107.693 €	101.100 €	107.693 €	6.593 €	0 €	101.100 €
19	linear	101.100 €	94.507 €	101.100 €	6.593 €	0 €	94.507 €
20	linear	94.507 €	87.913 €	94.507 €	6.593 €	0 €	87.913 €

Steuerliche Einordnung

Warum Werbungskosten und AfA die Steuerlast senken können

Vermietung

Bei einer langfristigen Vermietung werden Mieteinnahmen den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zugeordnet. Den Einnahmen können die damit verbundenen Werbungskosten gegenübergestellt werden, zum Beispiel nicht umlagefähige Verwaltungskosten, laufende Zinsaufwendungen und steuerliche Abschreibungen. Die Instandhaltungsrücklage mindert den Cashflow, wird steuerlich aber erst bei tatsächlichem Aufwand berücksichtigt.

Abschreibung

Die AfA bildet steuerlich die Abnutzung des Gebäudes ab. Bei Immobilien ist diese Abnutzung wirtschaftlich nicht immer unmittelbar mit einem tatsächlichen Geldabfluss vergleichbar. Der Gesetzgeber nutzt Abschreibungsregeln deshalb auch, um Investitionen in Wohnraum zu strukturieren und gezielt zu fördern.

Steuerwirkung

Die Sonder-AfA nach § 7b EStG kann zusätzlich wirken, ist aber über die förderfähige Bemessungsgrundlage je Quadratmeter begrenzt. Die Spalte Eink. V+V zeigt den steuerlichen Überschuss oder Verlust. Ein Verlust kann das zu versteuernde Einkommen mindern; daraus ergibt sich die ausgewiesene Steuerersparnis.

Hinweis: Die steuerliche Wirkung bezieht sich auf das zu versteuernde Einkommen, nicht auf das Bruttoeinkommen. Eine mögliche Entlastung kann über einen Antrag auf Lohnsteuer-Ermäßigung bereits während des Jahres über die monatliche Lohnabrechnung berücksichtigt werden. Die konkrete steuerliche Behandlung sollte individuell mit dem Steuerberater geprüft werden.

Projekteinstieg: Monat 12

Der Projekteinstieg bestimmt, ab welchem Monat Kauf und Finanzierung simuliert werden. Bereits fällige Raten werden beim Einstieg gesammelt abgerufen. Wichtig: Der Zeitpunkt ist nicht frei wählbar. Wählen Sie den Monat, in dem sich das Projekt beim Kauf tatsächlich befindet.

Monat 1Monat 36

Bauzeitzinsen im Verlauf

Die Grafik zeigt, wie sich die Zinsen während der Bauzeit monatlich aufbauen – auf Basis des hinterlegten Abrufplans und Bauzeitraums.

Gesamte Bauzeitzinsen

12.974 €

Nach Steuern

7.785 €

Nach Steuern: Bauzeitzinsen × (1 – Steuersatz)

12.974 € × (1 – 40 %) = 7.785 €

Auswertung

Auswertung

Dashboard

Schnellüberblick

Exit-Szenarien

0 % Wertsteigerung

1 % Wertsteigerung p.a.

2 % Wertsteigerung p.a.

3 % Wertsteigerung p.a.

Cashflow

Cashflow-Berechnung

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Warum negativer Cashflow nicht automatisch Verlust bedeutet

Steuerberechnung

Steuerberechnung Vermietung & Verpachtung

Steuerliche Grundlage

Abschreibung

Sonder-AfA

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

linear

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Warum Werbungskosten und AfA die Steuerlast senken können

Bauzeitzinsen im Verlauf