Renditerechner

Auswertung

Ihre Angaben werden auf Basis der MOSAiK-Beispielrechnung zusammengeführt.

Schritt 6

Auswertung

Ausgewählte Wohnung: WE 08 (WE 08)

Dashboard

Hinweis: Die dargestellten Werte sind unverbindliche Beispielberechnungen auf Basis Ihrer Eingaben und der hinterlegten Annahmen. Die tatsächliche Entwicklung kann insbesondere durch Finanzierungskonditionen, steuerliche Rahmenbedingungen, Vermietung, Kostenentwicklung und Verkaufspreise abweichen. Steuerliche Effekte sind Schätzwerte und sollten individuell mit einem Steuerberater geprüft werden. Eine Gewähr für die Berechnungsergebnisse wird nicht übernommen.

Schnellüberblick

KapitalanlageHeidequartierWE 08

Die wichtigsten Kennzahlen auf einen Blick – dargestellt am Beispiel einer Kaufpreisentwicklung von 2 % p. a.

Kaufpreis

309.257 €

+ Nebenkosten

25.668 €

Eingesetztes Eigenkapital

50.824 €

* Bauzeitzinsen nach Steuern inklusive

Verkaufspreis

376.982 €

2 % Wertentwicklung p. a.

Haltedauer

10 Jahre

Anlagehorizont bis zum Exit

Restschuld

241.112 €

Darlehensstand nach Laufzeit

Gewinnformel

Verkaufspreis376.982 €

+kumulierter Cashflow14.637 €

–Restschuld241.112 €

–Invest gesamt50.824 €

= Gewinn

99.683 €

Exit-Szenarien

RenditezeitraumBauphase und gebundenes Eigenkapital mitdenkenHinweis öffnen

Die Exit-Szenarien betrachten aktuell 10 Vermietungsjahre. Zwischen Kauf-Einstieg und Fertigstellung liegen zusätzlich rund 24 Monate. Der wirtschaftliche Gesamtzeitraum bis zum Exit beträgt damit etwa 12 Jahre.

Kapitalbindung

Kaufnebenkosten und der verbleibende Eigenkapitalanteil werden regelmäßig früh eingesetzt. Spätere, fremdfinanzierte Kaufpreisraten sind kein weiterer Eigenkapitalabfluss, beeinflussen aber die Bauzeit- und Bereitstellungszinsen.

Opportunitätskosten

Als zusätzliches Vergleichsszenario kann eine entgangene Alternativrendite angesetzt werden. Bei vereinfachten 4 % nach Steuern wären das für das eingegebene Eigenkapital während der Bauphase rund 3.483 €. Das ist keine tatsächliche Ausgabe und sollte nicht automatisch vom Gewinn abgezogen werden.

Wertentwicklung

Bei fest vereinbartem Kaufpreis kann sich der Marktwert bereits während der Bauzeit verändern. Diese mögliche Wertsteigerung ist jedoch nicht realisiert und nur schwer belastbar zu schätzen. Die aktuellen Exit-Szenarien rechnen die Wertsteigerung deshalb ausschließlich über die ausgewiesene Haltedauer.

Cashflow

Die Tabelle zeigt die laufende Liquiditätsbetrachtung auf Basis Ihrer Angaben.

Cashflow-Berechnung

Jahr 1

Cashflow

Miete

10.233 €

Kosten

720 €

Zinsen

9.534 €

Tilgung

2.121 €

Annuität

11.655 €

Cashflow vor Steuern

-2.142 €

Steuerwirkung

10.368 €

Cashflow nach Steuern

8.226 €

Cashflow monatlich

685 €

kumulierter Cashflow

8.226 €

Restschuld

289.264 €

Jahr 2

Cashflow

Miete

10.233 €

Kosten

720 €

Zinsen

9.451 €

Tilgung

2.203 €

Annuität

11.655 €

Cashflow vor Steuern

-2.142 €

Steuerwirkung

10.042 €

Cashflow nach Steuern

7.900 €

Cashflow monatlich

658 €

kumulierter Cashflow

16.126 €

Restschuld

287.061 €

Jahr 3

Cashflow

Miete

10.233 €

Kosten

720 €

Zinsen

9.365 €

Tilgung

2.289 €

Annuität

11.655 €

Cashflow vor Steuern

-2.142 €

Steuerwirkung

9.730 €

Cashflow nach Steuern

7.588 €

Cashflow monatlich

632 €

kumulierter Cashflow

23.714 €

Restschuld

284.771 €

Jahr 4

Cashflow

Miete

10.540 €

Kosten

742 €

Zinsen

9.276 €

Tilgung

5.664 €

Annuität

14.940 €

Cashflow vor Steuern

-5.142 €

Steuerwirkung

9.313 €

Cashflow nach Steuern

4.171 €

Cashflow monatlich

348 €

kumulierter Cashflow

27.885 €

Restschuld

279.108 €

Jahr 5

Cashflow

Miete

10.540 €

Kosten

742 €

Zinsen

9.095 €

Tilgung

5.845 €

Annuität

14.940 €

Cashflow vor Steuern

-5.142 €

Steuerwirkung

3.433 €

Cashflow nach Steuern

-1.709 €

Cashflow monatlich

-142 €

kumulierter Cashflow

26.176 €

Restschuld

273.263 €

Jahr 6

Cashflow

Miete

10.540 €

Kosten

742 €

Zinsen

8.908 €

Tilgung

6.031 €

Annuität

14.940 €

Cashflow vor Steuern

-5.142 €

Steuerwirkung

3.167 €

Cashflow nach Steuern

-1.975 €

Cashflow monatlich

-165 €

kumulierter Cashflow

24.201 €

Restschuld

267.232 €

Jahr 7

Cashflow

Miete

10.856 €

Kosten

764 €

Zinsen

8.716 €

Tilgung

6.224 €

Annuität

14.940 €

Cashflow vor Steuern

-4.848 €

Steuerwirkung

2.786 €

Cashflow nach Steuern

-2.062 €

Cashflow monatlich

-172 €

kumulierter Cashflow

22.139 €

Restschuld

261.008 €

Jahr 8

Cashflow

Miete

10.856 €

Kosten

764 €

Zinsen

8.516 €

Tilgung

6.424 €

Annuität

14.940 €

Cashflow vor Steuern

-4.848 €

Steuerwirkung

2.533 €

Cashflow nach Steuern

-2.315 €

Cashflow monatlich

-193 €

kumulierter Cashflow

19.824 €

Restschuld

254.584 €

Jahr 9

Cashflow

Miete

10.856 €

Kosten

764 €

Zinsen

8.310 €

Tilgung

6.630 €

Annuität

14.940 €

Cashflow vor Steuern

-4.848 €

Steuerwirkung

2.286 €

Cashflow nach Steuern

-2.562 €

Cashflow monatlich

-213 €

kumulierter Cashflow

17.262 €

Restschuld

247.954 €

Jahr 10

Cashflow

Miete

11.181 €

Kosten

787 €

Zinsen

8.097 €

Tilgung

6.842 €

Annuität

14.940 €

Cashflow vor Steuern

-4.545 €

Steuerwirkung

1.920 €

Cashflow nach Steuern

-2.625 €

Cashflow monatlich

-219 €

kumulierter Cashflow

14.637 €

Restschuld

241.112 €

Jahr 11

Cashflow

Miete

11.181 €

Kosten

787 €

Zinsen

7.877 €

Tilgung

7.062 €

Annuität

14.940 €

Cashflow vor Steuern

-4.545 €

Steuerwirkung

1.683 €

Cashflow nach Steuern

-2.862 €

Cashflow monatlich

-238 €

kumulierter Cashflow

11.775 €

Restschuld

234.050 €

Jahr 12

Cashflow

Miete

11.181 €

Kosten

787 €

Zinsen

7.650 €

Tilgung

7.290 €

Annuität

14.940 €

Cashflow vor Steuern

-4.545 €

Steuerwirkung

1.451 €

Cashflow nach Steuern

-3.094 €

Cashflow monatlich

-258 €

kumulierter Cashflow

8.681 €

Restschuld

226.760 €

Jahr 13

Cashflow

Miete

11.517 €

Kosten

810 €

Zinsen

7.416 €

Tilgung

7.524 €

Annuität

14.940 €

Cashflow vor Steuern

-4.233 €

Steuerwirkung

1.095 €

Cashflow nach Steuern

-3.139 €

Cashflow monatlich

-262 €

kumulierter Cashflow

5.542 €

Restschuld

219.236 €

Jahr 14

Cashflow

Miete

11.517 €

Kosten

810 €

Zinsen

7.173 €

Tilgung

7.767 €

Annuität

14.940 €

Cashflow vor Steuern

-4.233 €

Steuerwirkung

870 €

Cashflow nach Steuern

-3.363 €

Cashflow monatlich

-280 €

kumulierter Cashflow

2.179 €

Restschuld

211.469 €

Jahr 15

Cashflow

Miete

11.517 €

Kosten

810 €

Zinsen

6.922 €

Tilgung

8.018 €

Annuität

14.940 €

Cashflow vor Steuern

-4.233 €

Steuerwirkung

728 €

Cashflow nach Steuern

-3.505 €

Cashflow monatlich

-292 €

kumulierter Cashflow

-1.326 €

Restschuld

203.451 €

Jahr 16

Cashflow

Miete

11.862 €

Kosten

835 €

Zinsen

6.663 €

Tilgung

8.277 €

Annuität

14.940 €

Cashflow vor Steuern

-3.912 €

Steuerwirkung

492 €

Cashflow nach Steuern

-3.420 €

Cashflow monatlich

-285 €

kumulierter Cashflow

-4.745 €

Restschuld

195.175 €

Jahr 17

Cashflow

Miete

11.862 €

Kosten

835 €

Zinsen

6.395 €

Tilgung

8.544 €

Annuität

14.940 €

Cashflow vor Steuern

-3.912 €

Steuerwirkung

385 €

Cashflow nach Steuern

-3.527 €

Cashflow monatlich

-294 €

kumulierter Cashflow

-8.272 €

Restschuld

186.630 €

Jahr 18

Cashflow

Miete

11.862 €

Kosten

835 €

Zinsen

6.119 €

Tilgung

8.821 €

Annuität

14.940 €

Cashflow vor Steuern

-3.912 €

Steuerwirkung

274 €

Cashflow nach Steuern

-3.638 €

Cashflow monatlich

-303 €

kumulierter Cashflow

-11.910 €

Restschuld

177.809 €

Jahr 19

Cashflow

Miete

12.218 €

Kosten

860 €

Zinsen

5.833 €

Tilgung

9.107 €

Annuität

14.940 €

Cashflow vor Steuern

-3.581 €

Steuerwirkung

23 €

Cashflow nach Steuern

-3.558 €

Cashflow monatlich

-296 €

kumulierter Cashflow

-15.468 €

Restschuld

168.702 €

Jahr 20

Cashflow

Miete

12.218 €

Kosten

860 €

Zinsen

5.537 €

Tilgung

9.403 €

Annuität

14.940 €

Cashflow vor Steuern

-3.581 €

Steuerwirkung

-95 €

Cashflow nach Steuern

-3.676 €

Cashflow monatlich

-306 €

kumulierter Cashflow

-19.144 €

Restschuld

159.300 €

Summe Jahr 1 bis 10

Cashflow vor Steuern

-40.940 €

Steuerwirkung

55.577 €

Cashflow nach Steuern

14.637 €

Durchschnitt monatlich

122 €

Restschuld

241.112 €

Summe Jahr 11 bis 20

Cashflow vor Steuern

-40.688 €

Steuerwirkung

6.908 €

Cashflow nach Steuern

-33.780 €

Durchschnitt monatlich

-282 €

Restschuld

159.300 €

Summe Jahr 1 bis 20

Cashflow vor Steuern

-81.629 €

Steuerwirkung

62.485 €

Cashflow nach Steuern

-19.144 €

Durchschnitt monatlich

-80 €

Restschuld

159.300 €

Jahr	Miete	Kosten	Zinsen	Tilgung	Annuität	CF v. St.	Steuerwirkung	CF n. St.	CF mtl.	kum. CF	Restschuld
1	10.233 €	720 €	9.534 €	2.121 €	11.655 €	-2.142 €	10.368 €	8.226 €	685 €	8.226 €	289.264 €
2	10.233 €	720 €	9.451 €	2.203 €	11.655 €	-2.142 €	10.042 €	7.900 €	658 €	16.126 €	287.061 €
3	10.233 €	720 €	9.365 €	2.289 €	11.655 €	-2.142 €	9.730 €	7.588 €	632 €	23.714 €	284.771 €
4	10.540 €	742 €	9.276 €	5.664 €	14.940 €	-5.142 €	9.313 €	4.171 €	348 €	27.885 €	279.108 €
5	10.540 €	742 €	9.095 €	5.845 €	14.940 €	-5.142 €	3.433 €	-1.709 €	-142 €	26.176 €	273.263 €
6	10.540 €	742 €	8.908 €	6.031 €	14.940 €	-5.142 €	3.167 €	-1.975 €	-165 €	24.201 €	267.232 €
7	10.856 €	764 €	8.716 €	6.224 €	14.940 €	-4.848 €	2.786 €	-2.062 €	-172 €	22.139 €	261.008 €
8	10.856 €	764 €	8.516 €	6.424 €	14.940 €	-4.848 €	2.533 €	-2.315 €	-193 €	19.824 €	254.584 €
9	10.856 €	764 €	8.310 €	6.630 €	14.940 €	-4.848 €	2.286 €	-2.562 €	-213 €	17.262 €	247.954 €
10	11.181 €	787 €	8.097 €	6.842 €	14.940 €	-4.545 €	1.920 €	-2.625 €	-219 €	14.637 €	241.112 €
11	11.181 €	787 €	7.877 €	7.062 €	14.940 €	-4.545 €	1.683 €	-2.862 €	-238 €	11.775 €	234.050 €
12	11.181 €	787 €	7.650 €	7.290 €	14.940 €	-4.545 €	1.451 €	-3.094 €	-258 €	8.681 €	226.760 €
13	11.517 €	810 €	7.416 €	7.524 €	14.940 €	-4.233 €	1.095 €	-3.139 €	-262 €	5.542 €	219.236 €
14	11.517 €	810 €	7.173 €	7.767 €	14.940 €	-4.233 €	870 €	-3.363 €	-280 €	2.179 €	211.469 €
15	11.517 €	810 €	6.922 €	8.018 €	14.940 €	-4.233 €	728 €	-3.505 €	-292 €	-1.326 €	203.451 €
16	11.862 €	835 €	6.663 €	8.277 €	14.940 €	-3.912 €	492 €	-3.420 €	-285 €	-4.745 €	195.175 €
17	11.862 €	835 €	6.395 €	8.544 €	14.940 €	-3.912 €	385 €	-3.527 €	-294 €	-8.272 €	186.630 €
18	11.862 €	835 €	6.119 €	8.821 €	14.940 €	-3.912 €	274 €	-3.638 €	-303 €	-11.910 €	177.809 €
19	12.218 €	860 €	5.833 €	9.107 €	14.940 €	-3.581 €	23 €	-3.558 €	-296 €	-15.468 €	168.702 €
20	12.218 €	860 €	5.537 €	9.403 €	14.940 €	-3.581 €	-95 €	-3.676 €	-306 €	-19.144 €	159.300 €
Σ 1-10	106.066 €	7.463 €	89.270 €	50.273 €	139.543 €	-40.940 €	55.577 €	14.637 €	122 € Ø mtl.	14.637 €	241.112 €
Σ 11-20	116.938 €	8.228 €	67.586 €	81.812 €	149.398 €	-40.688 €	6.908 €	-33.780 €	-282 € Ø mtl.	-33.780 €	159.300 €
Σ 1-20	223.003 €	15.691 €	156.855 €	132.086 €	288.941 €	-81.629 €	62.485 €	-19.144 €	-80 € Ø mtl.	-19.144 €	159.300 €

Abkürzungen: Kosten = Verwaltungskosten plus Instandhaltungsrücklage p.a. · CF = Cashflow · St. = Steuern · kum. CF = kumulierter Cashflow · Ø mtl. = Durchschnitt pro Monat

Cashflow-Einordnung

Warum negativer Cashflow nicht automatisch Verlust bedeutet

Vor Steuern

Der Cashflow vor Steuern zeigt die jährliche Liquidität aus Mieteinnahmen abzüglich laufender Kosten, Zinsen und Tilgung. Damit wird sichtbar, welchen Betrag die Immobilie vor der persönlichen Einkommensteuer erwirtschaftet oder wie viel Liquidität zunächst ergänzt werden muss.

Nach Steuern

Die Steuerwirkung wird anschließend zum Cashflow vor Steuern addiert. So entsteht der Cashflow nach Steuern, der die tatsächliche Liquiditätswirkung im jeweiligen Jahr zeigt. Ein negativer Wert bedeutet nicht automatisch einen wirtschaftlichen Verlust: Der Tilgungsanteil senkt zugleich die Restschuld und erhöht den Eigenkapitalanteil.

Reinvestition

Viele Investoren halten die Tilgung bewusst niedrig, um Liquidität flexibel zu halten und sie außerhalb der Immobilie investieren zu können. Eine höhere Tilgung senkt zwar die Restschuld und das Zinsänderungsrisiko, bindet aber Kapital im Objekt. Bei KfW 40 QNG-Projekten können hohe Abschreibungen in den ersten Jahren zusätzlich Liquidität freisetzen. Wird diese Steuerliquidität diszipliniert reinvestiert, kann sie außerhalb der Immobilie weiterarbeiten und die Gesamtrendite spürbar beeinflussen.

Hinweis: Tilgung ist wirtschaftlich eher Vermögensumschichtung als laufender Verbrauch. Sie reduziert die Restschuld, senkt künftige Zinslasten und mindert Zinsänderungsrisiken. Gleichzeitig kann ein Investor abwägen, ob freie Liquidität außerhalb der Immobilie eine höhere Rendite erzielen kann als die eingesparte Darlehensverzinsung. Gerade deshalb betrachten professionelle Anleger Cashflow, Tilgung, Restschuld und Wiederanlage der Steuerüberschüsse nicht isoliert, sondern als zusammenhängende Liquiditäts- und Vermögensstrategie.

Steuerberechnung

Steuerberechnung Vermietung & Verpachtung

Die Berechnung wechselt automatisch von degressiver AfA auf lineare AfA, sobald die lineare AfA höher ist. Der konkrete Wechselzeitpunkt steht in der Übersicht darunter.

Steuerliche Grundlage

Steuersatz40 %

Grund und Boden39.225 €

AfA-Basis Gebäude292.444 €

Abschreibung

Degressive AfA p.a.5 %

Lineare AfA p.a.3 %

Wechsel auf linearab Jahr 15

Sonder-AfA

Sonder-AfA-Basis231.520 €

Sonder-AfA p.a.11.576 €

Sonder-AfA Jahre4 Jahre

Jahr 1

degressiv

Miete

10.233 €

Verwaltung

420 €

Zinsen

9.534 €

normale AfA

14.622 €

Sonder-AfA

11.576 €

AfA gesamt

26.198 €

Buchwert Ende

266.246 €

Einkünfte aus V&V

-25.920 €

Steuerwirkung

10.368 €

Jahr 2

degressiv

Miete

10.233 €

Verwaltung

420 €

Zinsen

9.451 €

normale AfA

13.891 €

Sonder-AfA

11.576 €

AfA gesamt

25.467 €

Buchwert Ende

240.779 €

Einkünfte aus V&V

-25.106 €

Steuerwirkung

10.042 €

Jahr 3

degressiv

Miete

10.233 €

Verwaltung

420 €

Zinsen

9.365 €

normale AfA

13.197 €

Sonder-AfA

11.576 €

AfA gesamt

24.773 €

Buchwert Ende

216.007 €

Einkünfte aus V&V

-24.325 €

Steuerwirkung

9.730 €

Jahr 4

degressiv

Miete

10.540 €

Verwaltung

433 €

Zinsen

9.276 €

normale AfA

12.537 €

Sonder-AfA

11.576 €

AfA gesamt

24.113 €

Buchwert Ende

191.894 €

Einkünfte aus V&V

-23.282 €

Steuerwirkung

9.313 €

Jahr 5

degressiv

Miete

10.540 €

Verwaltung

433 €

Zinsen

9.095 €

normale AfA

9.595 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

9.595 €

Buchwert Ende

182.299 €

Einkünfte aus V&V

-8.583 €

Steuerwirkung

3.433 €

Jahr 6

degressiv

Miete

10.540 €

Verwaltung

433 €

Zinsen

8.908 €

normale AfA

9.115 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

9.115 €

Buchwert Ende

173.184 €

Einkünfte aus V&V

-7.916 €

Steuerwirkung

3.167 €

Jahr 7

degressiv

Miete

10.856 €

Verwaltung

446 €

Zinsen

8.716 €

normale AfA

8.659 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

8.659 €

Buchwert Ende

164.525 €

Einkünfte aus V&V

-6.965 €

Steuerwirkung

2.786 €

Jahr 8

degressiv

Miete

10.856 €

Verwaltung

446 €

Zinsen

8.516 €

normale AfA

8.226 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

8.226 €

Buchwert Ende

156.299 €

Einkünfte aus V&V

-6.332 €

Steuerwirkung

2.533 €

Jahr 9

degressiv

Miete

10.856 €

Verwaltung

446 €

Zinsen

8.310 €

normale AfA

7.815 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

7.815 €

Buchwert Ende

148.484 €

Einkünfte aus V&V

-5.715 €

Steuerwirkung

2.286 €

Jahr 10

degressiv

Miete

11.181 €

Verwaltung

459 €

Zinsen

8.097 €

normale AfA

7.424 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

7.424 €

Buchwert Ende

141.060 €

Einkünfte aus V&V

-4.799 €

Steuerwirkung

1.920 €

Jahr 11

degressiv

Miete

11.181 €

Verwaltung

459 €

Zinsen

7.877 €

normale AfA

7.053 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

7.053 €

Buchwert Ende

134.007 €

Einkünfte aus V&V

-4.208 €

Steuerwirkung

1.683 €

Jahr 12

degressiv

Miete

11.181 €

Verwaltung

459 €

Zinsen

7.650 €

normale AfA

6.700 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

6.700 €

Buchwert Ende

127.306 €

Einkünfte aus V&V

-3.628 €

Steuerwirkung

1.451 €

Jahr 13

degressiv

Miete

11.517 €

Verwaltung

473 €

Zinsen

7.416 €

normale AfA

6.365 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

6.365 €

Buchwert Ende

120.941 €

Einkünfte aus V&V

-2.737 €

Steuerwirkung

1.095 €

Jahr 14

degressiv

Miete

11.517 €

Verwaltung

473 €

Zinsen

7.173 €

normale AfA

6.047 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

6.047 €

Buchwert Ende

114.894 €

Einkünfte aus V&V

-2.176 €

Steuerwirkung

870 €

Jahr 15

linear

Miete

11.517 €

Verwaltung

473 €

Zinsen

6.922 €

normale AfA

5.943 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

5.943 €

Buchwert Ende

108.951 €

Einkünfte aus V&V

-1.821 €

Steuerwirkung

728 €

Jahr 16

linear

Miete

11.862 €

Verwaltung

487 €

Zinsen

6.663 €

normale AfA

5.943 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

5.943 €

Buchwert Ende

103.008 €

Einkünfte aus V&V

-1.230 €

Steuerwirkung

492 €

Jahr 17

linear

Miete

11.862 €

Verwaltung

487 €

Zinsen

6.395 €

normale AfA

5.943 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

5.943 €

Buchwert Ende

97.066 €

Einkünfte aus V&V

-963 €

Steuerwirkung

385 €

Jahr 18

linear

Miete

11.862 €

Verwaltung

487 €

Zinsen

6.119 €

normale AfA

5.943 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

5.943 €

Buchwert Ende

91.123 €

Einkünfte aus V&V

-686 €

Steuerwirkung

274 €

Jahr 19

linear

Miete

12.218 €

Verwaltung

502 €

Zinsen

5.833 €

normale AfA

5.943 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

5.943 €

Buchwert Ende

85.180 €

Einkünfte aus V&V

-59 €

Steuerwirkung

23 €

Jahr 20

linear

Miete

12.218 €

Verwaltung

502 €

Zinsen

5.537 €

normale AfA

5.943 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

5.943 €

Buchwert Ende

79.237 €

Einkünfte aus V&V

237 €

Steuerwirkung

-95 €

Summe Jahr 1 bis 10

Miete

106.066 €

AfA gesamt

151.385 €

Einkünfte aus V&V

-138.942 €

Steuerwirkung

55.577 €

Summe Jahr 1 bis 20

Miete

223.003 €

AfA gesamt

213.207 €

Einkünfte aus V&V

-156.212 €

Steuerwirkung

62.485 €

Jahr	AfA-Art	BW Anfang	Miete	Verwaltung	Zinsen	norm. AfA	Sonder-AfA	AfA ges.	BW Ende	Eink. V+V	Steuerwirkung
1	degressiv	292.444 €	10.233 €	420 €	9.534 €	14.622 €	11.576 €	26.198 €	266.246 €	-25.920 €	10.368 €
2	degressiv	266.246 €	10.233 €	420 €	9.451 €	13.891 €	11.576 €	25.467 €	240.779 €	-25.106 €	10.042 €
3	degressiv	240.779 €	10.233 €	420 €	9.365 €	13.197 €	11.576 €	24.773 €	216.007 €	-24.325 €	9.730 €
4	degressiv	216.007 €	10.540 €	433 €	9.276 €	12.537 €	11.576 €	24.113 €	191.894 €	-23.282 €	9.313 €
5	degressiv	191.894 €	10.540 €	433 €	9.095 €	9.595 €	0 €	9.595 €	182.299 €	-8.583 €	3.433 €
6	degressiv	182.299 €	10.540 €	433 €	8.908 €	9.115 €	0 €	9.115 €	173.184 €	-7.916 €	3.167 €
7	degressiv	173.184 €	10.856 €	446 €	8.716 €	8.659 €	0 €	8.659 €	164.525 €	-6.965 €	2.786 €
8	degressiv	164.525 €	10.856 €	446 €	8.516 €	8.226 €	0 €	8.226 €	156.299 €	-6.332 €	2.533 €
9	degressiv	156.299 €	10.856 €	446 €	8.310 €	7.815 €	0 €	7.815 €	148.484 €	-5.715 €	2.286 €
10	degressiv	148.484 €	11.181 €	459 €	8.097 €	7.424 €	0 €	7.424 €	141.060 €	-4.799 €	1.920 €
11	degressiv	141.060 €	11.181 €	459 €	7.877 €	7.053 €	0 €	7.053 €	134.007 €	-4.208 €	1.683 €
12	degressiv	134.007 €	11.181 €	459 €	7.650 €	6.700 €	0 €	6.700 €	127.306 €	-3.628 €	1.451 €
13	degressiv	127.306 €	11.517 €	473 €	7.416 €	6.365 €	0 €	6.365 €	120.941 €	-2.737 €	1.095 €
14	degressiv	120.941 €	11.517 €	473 €	7.173 €	6.047 €	0 €	6.047 €	114.894 €	-2.176 €	870 €
15	linear	114.894 €	11.517 €	473 €	6.922 €	5.943 €	0 €	5.943 €	108.951 €	-1.821 €	728 €
16	linear	108.951 €	11.862 €	487 €	6.663 €	5.943 €	0 €	5.943 €	103.008 €	-1.230 €	492 €
17	linear	103.008 €	11.862 €	487 €	6.395 €	5.943 €	0 €	5.943 €	97.066 €	-963 €	385 €
18	linear	97.066 €	11.862 €	487 €	6.119 €	5.943 €	0 €	5.943 €	91.123 €	-686 €	274 €
19	linear	91.123 €	12.218 €	502 €	5.833 €	5.943 €	0 €	5.943 €	85.180 €	-59 €	23 €
20	linear	85.180 €	12.218 €	502 €	5.537 €	5.943 €	0 €	5.943 €	79.237 €	237 €	-95 €
Summe Jahr 1 bis 10	-	-	106.066 €	4.353 €	89.270 €	105.081 €	46.304 €	151.385 €	-	-138.942 €	55.577 €
Summe Jahr 1 bis 20	-	-	223.003 €	9.153 €	156.855 €	166.903 €	46.304 €	213.207 €	-	-156.212 €	62.485 €

AfA-Detailwerte anzeigen

Der degressive Schattenbuchwert ist ein technischer Hilfswert für die Berechnung der degressiven AfA. Er ist nicht der maßgebliche steuerliche Buchwert.

Jahr	AfA-Art	degr. Schatten-BW Anfang	degr. Schatten-BW Ende	Buchwert Anfang	normale AfA	Sonder-AfA	Buchwert Ende
1	degressiv	292.444 €	277.822 €	292.444 €	14.622 €	11.576 €	266.246 €
2	degressiv	277.822 €	263.931 €	266.246 €	13.891 €	11.576 €	240.779 €
3	degressiv	263.931 €	250.735 €	240.779 €	13.197 €	11.576 €	216.007 €
4	degressiv	250.735 €	238.198 €	216.007 €	12.537 €	11.576 €	191.894 €
5	degressiv	191.894 €	182.299 €	191.894 €	9.595 €	0 €	182.299 €
6	degressiv	182.299 €	173.184 €	182.299 €	9.115 €	0 €	173.184 €
7	degressiv	173.184 €	164.525 €	173.184 €	8.659 €	0 €	164.525 €
8	degressiv	164.525 €	156.299 €	164.525 €	8.226 €	0 €	156.299 €
9	degressiv	156.299 €	148.484 €	156.299 €	7.815 €	0 €	148.484 €
10	degressiv	148.484 €	141.060 €	148.484 €	7.424 €	0 €	141.060 €
11	degressiv	141.060 €	134.007 €	141.060 €	7.053 €	0 €	134.007 €
12	degressiv	134.007 €	127.306 €	134.007 €	6.700 €	0 €	127.306 €
13	degressiv	127.306 €	120.941 €	127.306 €	6.365 €	0 €	120.941 €
14	degressiv	120.941 €	114.894 €	120.941 €	6.047 €	0 €	114.894 €
15	linear	114.894 €	108.951 €	114.894 €	5.943 €	0 €	108.951 €
16	linear	108.951 €	103.008 €	108.951 €	5.943 €	0 €	103.008 €
17	linear	103.008 €	97.066 €	103.008 €	5.943 €	0 €	97.066 €
18	linear	97.066 €	91.123 €	97.066 €	5.943 €	0 €	91.123 €
19	linear	91.123 €	85.180 €	91.123 €	5.943 €	0 €	85.180 €
20	linear	85.180 €	79.237 €	85.180 €	5.943 €	0 €	79.237 €

Steuerliche Einordnung

Warum Werbungskosten und AfA die Steuerlast senken können

Vermietung

Bei einer langfristigen Vermietung werden Mieteinnahmen den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zugeordnet. Den Einnahmen können die damit verbundenen Werbungskosten gegenübergestellt werden, zum Beispiel nicht umlagefähige Verwaltungskosten, laufende Zinsaufwendungen und steuerliche Abschreibungen. Die Instandhaltungsrücklage mindert den Cashflow, wird steuerlich aber erst bei tatsächlichem Aufwand berücksichtigt.

Abschreibung

Die AfA bildet steuerlich die Abnutzung des Gebäudes ab. Bei Immobilien ist diese Abnutzung wirtschaftlich nicht immer unmittelbar mit einem tatsächlichen Geldabfluss vergleichbar. Der Gesetzgeber nutzt Abschreibungsregeln deshalb auch, um Investitionen in Wohnraum zu strukturieren und gezielt zu fördern.

Steuerwirkung

Die Sonder-AfA nach § 7b EStG kann zusätzlich wirken, ist aber über die förderfähige Bemessungsgrundlage je Quadratmeter begrenzt. Die Spalte Eink. V+V zeigt den steuerlichen Überschuss oder Verlust. Ein Verlust kann das zu versteuernde Einkommen mindern; daraus ergibt sich die ausgewiesene Steuerersparnis.

Hinweis: Die steuerliche Wirkung bezieht sich auf das zu versteuernde Einkommen, nicht auf das Bruttoeinkommen. Eine mögliche Entlastung kann über einen Antrag auf Lohnsteuer-Ermäßigung bereits während des Jahres über die monatliche Lohnabrechnung berücksichtigt werden. Die konkrete steuerliche Behandlung sollte individuell mit dem Steuerberater geprüft werden.

Projekteinstieg: Monat 12

Der Projekteinstieg bestimmt, ab welchem Monat Kauf und Finanzierung simuliert werden. Bereits fällige Raten werden beim Einstieg gesammelt abgerufen. Wichtig: Der Zeitpunkt ist nicht frei wählbar. Wählen Sie den Monat, in dem sich das Projekt beim Kauf tatsächlich befindet.

Monat 1Monat 36

Bauzeitzinsen im Verlauf

Die Grafik zeigt, wie sich die Zinsen während der Bauzeit monatlich aufbauen – auf Basis des hinterlegten Abrufplans und Bauzeitraums.

Gesamte Bauzeitzinsen

12.139 €

Nach Steuern

7.284 €

Nach Steuern: Bauzeitzinsen × (1 – Steuersatz)

12.139 € × (1 – 40 %) = 7.284 €

Auswertung

Auswertung

Dashboard

Schnellüberblick

Exit-Szenarien

0 % Wertsteigerung

1 % Wertsteigerung p.a.

2 % Wertsteigerung p.a.

3 % Wertsteigerung p.a.

Cashflow

Cashflow-Berechnung

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Warum negativer Cashflow nicht automatisch Verlust bedeutet

Steuerberechnung

Steuerberechnung Vermietung & Verpachtung

Steuerliche Grundlage

Abschreibung

Sonder-AfA

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

linear

linear

linear

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Warum Werbungskosten und AfA die Steuerlast senken können

Bauzeitzinsen im Verlauf